מס שבח במכירת דירה 2026 — מתי יש פטור ממס שבח, כמה משלמים, ומה קרה למס מכירה
תנאי הפטור כלשונם בחוק ובטופס ההצהרה של רשות המסים, ההוצאות שמקטינות את השבח, והתאריכים שקובעים אם זה בכלל רלוונטי לכם.
התשובה הקצרה
מס שבח מוטל על המוכר, על הרווח הריאלי שנוצר לו בין הרכישה למכירה.
מכירת דירת מגורים מזכה יחידה יכולה להיות פטורה ממנו, בכפוף לתנאים — ובראשם החזקה של 18 חודשים לפחות מהיום שבה הפכה לדירת מגורים, ואי-מכירת דירה אחרת בפטור זהה ב-18 החודשים שקדמו.
תקרת הפטור עומדת על 5,008,000 ₪ ומוקפאת עד 31.12.2027. מי שאינו פטור משלם עד 25% על השבח הריאלי — אחרי ניכוי ההוצאות שסעיף 39 לחוק מתיר; מי שרכש לפני 1.1.2014 עשוי ליהנות מהחישוב הליניארי המוטב גם בלי הפטור המלא.
מקורות: טופס 2988 — הצהרה ובקשה לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, רשות המסים · הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, רשות המסים (פורסמה 18.1.2026) · הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 — החישוב הליניארי המוטב · חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט
מס מכירה או מס שבח — מה חל היום על מוכר דירה
מס מכירה היה מס נפרד שהוטל על מוכר זכות במקרקעין. הוא בוטל בחוק מיסוי מקרקעין (תיקון מס׳ 61), התשס״ח-2008 — שהתקבל בכנסת ב-11.2.2008 ופורסם בספר החוקים ב-18.2.2008 — בתחולה על מכירות שנעשו מ-1.8.2007 ואילך. בנוסח החוק כיום הפרק שהטיל אותו נותר ככותרת בלבד — ״פרק שישי 1: מס מכירה (בוטל)״ — ושם החוק עצמו כבר אינו כולל את המילה ״מכירה״: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).
המשמעות המעשית פשוטה. מי שמחפש כמה מס משלמים על מכירת דירה מתכוון היום למס שבח — וזה הנושא של שאר העמוד.
מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תיקון מס׳ 61), התשס״ח-2008 — ספר החוקים 2134, 18.2.2008 (אתר הכנסת) · חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט
מי משלם מס שבח — הקונה או המוכר?
המוכר. ״שבח״ הוא הרווח שנוצר למוכר, ולכן המס מוטל עליו. הקונה משלם מס אחר לגמרי — מס רכישה.
זו הבחנה שכדאי לקבע בראש לפני שמתחילים לחשב תקציב, כי היא משנה מי סופג איזו הוצאה בעסקה שבה אותו אדם גם מוכר וגם קונה.
מקורות: טופס 2988 — הצהרה ובקשה לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, רשות המסים
מתי מוכר דירה פטור ממס שבח?
מסלול הפטור המרכזי הוא פטור לדירת מגורים מזכה יחידה — סעיף 49ב(2) לחוק. אלה התנאים, כפי שהמוכר נדרש להצהיר עליהם בטופס של רשות המסים:
- הדירה הנמכרת היא הדירה היחידה של המוכר ביום המכירה — בישראל ובאזור — בכפוף לחריגים שבחוק.
- המוכר הוא בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מהיום שבו הפכה לדירת מגורים.
- המוכר לא מכר דירת מגורים אחרת בפטור זהה ב-18 החודשים שקדמו למכירה.
- אם הבעלות בדירה נוספת מוחזקת דרך חברה — חלקו של המוכר בה אינו עולה על שליש, או על מחצית אם המניות התקבלו בירושה (במכירות מ-6.4.2016 ואילך).
מקורות: טופס 2988 — הצהרה ובקשה לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, רשות המסים · חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט
מתי מתחילים לספור את 18 החודשים?
הספירה מתחילה ביום שבו הדירה הפכה ל״דירת מגורים״ כהגדרתה בסעיף 1 לחוק — דירה ״שבנייתה נסתיימה״ — ולא ביום חתימת חוזה הרכישה. בדירה חדשה מקבלן זה בדרך כלל יום קבלת טופס 4 (אישור אכלוס); בדירה יד שנייה, שכבר הייתה דירת מגורים ביום הרכישה, שני המועדים מתלכדים.
כך גם בלשון הוראת ביצוע 5/2013 של רשות המסים (סעיף 3.3): התקופה נמנית ״מיום שהייתה הדירה הנמכרת לדירת מגורים כהגדרתה בסעיף 1, קרי מיום שבנייתה נסתיימה … ולא מיום רכישתה״ — והוראת הביצוע מסבירה שהתנאי נוסף כדי שמשקיע לא ינצל את הפטור לדירה יחידה מיד עם קבלת טופס האכלוס. מי שקנה על הנייר ומכר זמן קצר אחרי האכלוס סופר מטופס 4, לא מהחוזה.
מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט · הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 — החישוב הליניארי המוטב
מהי תקרת הפטור ממס שבח?
הפטור אינו בלתי מוגבל. התקרה (סעיף 49א(א1) לחוק) עומדת על 5,008,000 ₪, והיא מוקפאת — כלומר אינה מתואמת מדי שנה — לתקופה שבין 1.1.2025 ל-31.12.2027.
מכירה בסכום גבוה מהתקרה אינה מבטלת את הפטור, אלא מפצלת: החלק עד התקרה פטור, והיתרה חייבת במס.
| תקרה / סכום | ערך (₪) | תקופת התוקף |
|---|---|---|
| תקרת הפטור לדירת מגורים מזכה | 5,008,000 | 1.1.2025 – 31.12.2027 |
| סף המס הנוסף על מכירת דירה | 5,385,285 | 16.1.2025 – 15.1.2028 |
מקורות: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, רשות המסים (פורסמה 18.1.2026) · חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט
מכרתם דירת מחיר למשתכן? שתי מגבלות שונות
סביב דירת מחיר למשתכן מתערבבות שתי מגבלות שונות לגמרי, ושתיהן נקראות בטעות ״מס שבח״.
הראשונה היא תקופת איסור המכירה של התוכנית — מגבלה של משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל, לא של דיני המס. הכלל שבתוקף (תקנון דיור בהישג יד מ-6.8.2025, סעיף 10.10, וסעיף 4.7.8 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל): אסור למכור או להעביר את הדירה לצד שלישי במשך 5 שנים מיום שהותרה לאכלוס (טופס 4; במועצה: תעודת גמר) או 7 שנים מיום ההגרלה — לפי המוקדם. גם העברה ללא תמורה נחשבת מכירה; בדירה שנרכשה שלא בהגרלה סופרים מיום חתימת הסכם המכר. השכרת הדירה מותרת.
מי שמוכר בתוך התקופה בלי אישור מחזיר את ההנחה שקיבל, בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן מיום קבלת החזקה ועד יום ההחזר (סעיף 4.7.8(ד)). מכירה מוקדמת אפשרית רק באישור המשרד — ועדת חריגים לגירושין, מצב רפואי או כלכלי חריג ונסיבות דומות.
זכיתם בהגרלה מוקדמת? התקנונים של 2016–2017 קבעו 5 שנים מטופס 4 בלבד, בלי חלופת 7 השנים; החלטת המועצה (סעיף 4.7.8(ב)) מחילה את הכלל הנוכחי גם על מי שרכש במכרזים שקדמו לה — וכיוון שחלופת ההגרלה יכולה רק להקדים את השחרור, מי שדירתו נמסרה באיחור עשוי להיות חופשי למכור לפני שחלפו 5 שנים מטופס 4. התקנון עצמו קובע שהמועד הקובע הוא לפי החלטת המועצה שבתוקף ביום חתימת חוזה המכר — לכן מאמתים מול המשרד לפי החוזה שלכם, לא לפי סיכום כללי.
השנייה היא מס שבח, שחל על המוכר לפי אותם כללים החלים על כל דירת מגורים — כולל תנאי הפטור והתקרה שבעמוד הזה. בחוק מיסוי מקרקעין אין הוראה מיוחדת למחיר למשתכן. מה שכן שונה בפועל: מחיר הרכישה המוזל הוא שווי הרכישה לצורך המס, ולכן השבח — ההפרש בין מחיר השוק במכירה למחיר המוזל — גדול יותר מאשר בדירה שנקנתה במחיר מלא. למי שהדירה היא דירתו היחידה זה בדרך כלל אינו משנה: עד תום תקופת האיסור חלפו הרבה יותר מ-18 החודשים הנדרשים לפטור.
אישור של ועדת החריגים אינו פטור ממס, ופטור ממס אינו אישור למכור. שתי הבדיקות נעשות בנפרד.
מקורות: תקנון מכרזי דיור בהישג יד (מחיר למשתכן / מחיר מטרה), משרד הבינוי והשיכון, 6.8.2025 — סעיף 10.10 · קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, סעיף 4.7.8 (העברת זכויות בדיור בהישג יד) — גרסה מ-4.8.2026 · שאלות ותשובות — תוכניות ״דירה בהנחה״, משרד הבינוי והשיכון (עודכן 21.8.2025) · פנייה לוועדת חריגים לאישור מכירת דירה בתקופת איסור מכירה, משרד הבינוי והשיכון · טופס 2988 — הצהרה ובקשה לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, רשות המסים
מה זה חישוב ליניארי מוטב?
זהו המסלול שרלוונטי למי שמחזיק דירה ותיקה ואינו זכאי לפטור המלא. הוא חל על דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני 1.1.2014 — ״יום המעבר״ (סעיף 48א(ב2) לחוק).
לשון הוראת הביצוע: השבח הריאלי מחושב באופן ליניארי, כך שהשבח המיוחס לתקופה שמיום רכישת הדירה ועד 1.1.2014 פטור ממס, והשבח המיוחס לתקופה שמ-2.1.2014 ועד יום המכירה מחויב במס בשיעור של עד 25%.
במילים אחרות: ככל שהדירה הוחזקה זמן רב יותר לפני 2014, כך גדל החלק הפטור. שנות ההחזקה הישנות ״מדללות״ את חלק השבח החייב.
דוגמה חישובית בלבד, לא שומה: דירה שנרכשה ב-1.1.2004 ונמכרת ב-1.1.2026 הוחזקה 22 שנים — 10 מהן עד יום המעבר ו-12 אחריו. שבח ריאלי של 1,100,000 ₪ מתחלק באותו יחס: כ-500,000 ₪ (10 חלקי 22) פטורים, וכ-600,000 ₪ (12 חלקי 22) חייבים במס בשיעור של עד 25% — כלומר עד 150,000 ₪. הסכום האמיתי תלוי בשווי הרכישה המתואם, בהוצאות המוכרות ובניכויים, ולכן החישוב לעסקה שלכם נעשה על ידי איש מקצוע, לא מתוך דוגמה.
מקורות: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 — החישוב הליניארי המוטב · חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט
כמה מס שבח משלמים, ואילו הוצאות מותר לנכות?
יחיד משלם על השבח הריאלי מס ״בשיעור של עד 25%״ (סעיף 48א(ב)(1) לחוק). השבח הריאלי הוא ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה המתואם למדד — אחרי ניכוי ההוצאות שסעיף 39 מתיר: ״הוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה״, ובהן השבחות ושיפורים, דמי תיווך ברכישה ובמכירה (עד 2% מהתמורה בכל אחת, אלא אם שוכנע המנהל בנסיבות מיוחדות), שכר טרחת עורך דין ברכישה ובמכירה, שכר שמאי ומודד, אגרות, מס רכוש והיטל השבחה (״מס השבחה״ בלשון החוק). ריבית ריאלית על הלוואה שנלקחה לרכישה מותרת בניכוי לפי סעיף 39א.
מס הרכישה ששילמתם ברכישה מטופל בשומה כחלק מעלות הרכישה — הוא נכנס בכלל הפותח של סעיף 39, לא ברשימת הפריטים. שמרו קבלות: הוצאה שאין לה אסמכתה אינה מנוכה.
דוגמה סכמטית בלבד, לא שומה: דירה יחידה שאינה עומדת בתנאי הפטור, נרכשה אחרי 2014 ב-1,500,000 ₪ ונמכרת ב-2,100,000 ₪. הרווח הנומינלי 600,000 ₪. אחרי תיאום שווי הרכישה למדד וניכוי הוצאות מוכרות (תיווך, עורך דין, שיפוץ מתועד) נניח שבח ריאלי של 400,000 ₪ — המס עד 100,000 ₪ (25%). המספר האמיתי תלוי במדד בין שני המועדים ובהוצאות שהוכחו; את החישוב לעסקה שלכם עושים בסימולטור השומה העצמית של רשות המסים או אצל איש מקצוע.
מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט · שומה עצמית למס שבח — סימולטור רשות המסים
פריסה, מקדמה ומועדים — מה קורה אחרי החתימה
הצהרה בתוך 30 ימים מיום המכירה (סעיף 73) ותשלום בתוך 60 ימים (סעיף 90א) — כפי שמפורט למטה בשאלות הנפוצות. רשות המסים בודקת את השומה העצמית ורשאית לאשר או לקבוע שומה לפי מיטב השפיטה בתוך שמונה חודשים מיום מסירת ההצהרה (סעיף 78(ב)); הודעה על סכום המס נשלחת בתוך 20 ימים (סעיף 78(א)).
פריסה (סעיף 48א(ה)): מוכר תושב ישראל רשאי לבקש שהמס על השבח הריאלי יחושב כאילו נצבר בחלקים שנתיים שווים על פני עד ארבע שנות מס (או תקופת הבעלות, אם קצרה יותר) — מה שמקטין את המס למי שהכנסתו השוטפת נמוכה, כמו גמלאים. התנאי: הוגשו דוחות שנתיים למס הכנסה לשנות הפריסה. הבקשה בטופס 7003.
מקדמה (סעיף 15(ב)): הקונה — לא המוכר — מעביר לרשות המסים על חשבון מס השבח של המוכר 7.5% מהתמורה (15% אם הדירה נרכשה לפני 7.11.2001), מיד אחרי ששולמו למוכר יותר מ-40% מהתמורה או במועד מסירת ההצהרה, לפי המאוחר. מוכר פטור, או מוכר שקיבל אישור על שומה נמוכה יותר, מציג אותו כדי לצמצם או לבטל את המקדמה — לכן כדאי לטפל בהצהרה מיד אחרי החתימה, לפני מועד התשלום הזה.
מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט
דירה שהתקבלה במתנה — כמה זמן מחכים לפני מכירה בפטור?
העברה ללא תמורה מיחיד לקרובו פטורה ממס שבח (סעיף 62(א)) — קרוב: בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן הזוג ובני זוגם, וגם אח ואחות לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה. הפטור במתנה מקרוב אינו הסוף: החוק קובע ״תקופת צינון״ למי שמוכר דירה שקיבל במתנה (סעיף 49ו).
אם המוכר לא גר בדירה דרך קבע — הפטור לדירה יחידה ניתן רק אחרי ארבע שנים מיום שנעשה בעלה; אם גר בה דרך קבע — אחרי שלוש שנים מיום שהחל לגור בה כבעלים. מי שקיבל את הדירה לפני גיל 18 מתחיל לספור מיום שמלאו לו 18. גם מימון של 50% ומעלה ממחיר הדירה בידי קרוב, בתוך שלוש השנים שלפני הרכישה, נחשב לפי החוק כמתנה לעניין זה.
מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט
משפרי דיור: כמה זמן יש למכור את הדירה הישנה?
מי שקנה דירה חלופית לפני שמכר את הישנה נכנס לחלון זמן קצוב. אם הדירה הישנה נמכרת בתוך החלון, הרוכש נחשב כבעל דירה יחידה — וזה משפיע גם על מס הרכישה וגם על מס השבח.
לעניין מס שבח החזקה קבועה בסעיף 49ג(1) לחוק: דירה שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-24 החודשים שקדמו למכירה אינה שוללת את הפטור לדירה יחידה. הטבלה שלמטה, לפי הודעת רשות המסים, מונה את תקופות ההחלפה — והן חלות על שני המסים כאחד («לצורך חישוב מס שבח ומס רכישה», בלשון ההודעה). שורת הרכישה מקבלן היא היחידה שנוגעת למס הרכישה בלבד.
| מתי נרכשה הדירה החלופית | התקופה למכירת הדירה הישנה |
|---|---|
| 1.6.2023 – 31.5.2025 | 18 חודשים |
| מ-1.6.2025 ואילך | 24 חודשים |
| רכישה מקבלן (לעניין מס רכישה בלבד) | 12 חודשים מהמועד החוזי למסירה, או התקופה שלמעלה — לפי המאוחר |
מקורות: רשות המסים — הארכת המועדים למשפרי דיור, הודעה מ-25.3.2026 · חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט
תושב חוץ שמוכר דירה בישראל — מה נדרש לפטור?
סעיף 49א(א) לחוק מעניק את הפטור לדירת מגורים מזכה גם לתושב חוץ — בתנאי שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב. החוק עצמו קובע איך מוכיחים זאת: תושב חוץ ״יראו כמי שיש לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, כל עוד לא המציא אישור משלטונות המס באותה מדינה כי אין לו דירה כאמור״. הוראת ביצוע 5/2013 מוסיפה שתצהיר או מסמך אחר אינם מספיקים — רק אישור מרשות המס הזרה.
את האישור משיגים לפני המכירה, לא אחריה: השגתו במדינות מסוימות אורכת חודשים, וההצהרה לרשות המסים מוגשת בתוך 30 ימים מהחתימה.
מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט · הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 — החישוב הליניארי המוטב
מה קורה עם דירה שהתקבלה בירושה?
לירושה מסלול פטור נפרד — סעיף 49ב(5) לחוק — המותנה בשלושה תנאים מצטברים: המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצא שלו, או בן זוגו של צאצא; לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד; ואילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את הדירה — הוא עצמו היה פטור ממס בשל המכירה.
התנאי השלישי הוא שמכריע בפועל: הוא נבחן על נסיבות המוריש ערב הפטירה, לא על היורש. לכן את הזכאות בעיזבון ספציפי קובע עורך דין מקרקעין או יועץ מס — עם צו הירושה ונסח הטאבו על השולחן, לפני שמתחייבים למחיר או לתאריך מסירה. סדר הפעולות המלא, כולל כמה יורשים ויורש בחו״ל, בעמוד מכירת דירה בירושה.
מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט · טופס 2988 — הצהרה ובקשה לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, רשות המסים
שאלות נפוצות
מתי אפשר למכור דירה אחרי שקנית אותה?
מבחינת מס אפשר למכור בכל עת. מה שמותנה בזמן הוא הפטור: לדירה יחידה הוא דורש שהמוכר החזיק בזכות בדירה 18 חודשים לפחות מהיום שבו הפכה לדירת מגורים, ושלא מכר דירת מגורים אחרת בפטור זהה ב-18 החודשים שקדמו. מכירה מוקדמת יותר אפשרית, אך עלולה להיות חייבת במס.
מקורות: טופס 2988 — הצהרה ובקשה לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, רשות המסים
מס שבח על דירת מחיר למשתכן — יש כללים מיוחדים?
כללי מס השבח זהים לכל דירת מגורים, ובחוק מיסוי מקרקעין אין הוראה מיוחדת למחיר למשתכן. מה ששונה הוא תקופת איסור המכירה של התוכנית — 5 שנים מטופס 4 או 7 שנים מההגרלה, לפי המוקדם (בהגרלות מ-2016: 5 שנים מטופס 4 בלבד) — ומכירה מוקדמת בלי אישור ועדת חריגים מחייבת החזר של ההנחה בתוספת הצמדה. שתי המגבלות נבדקות בנפרד, וכל אחת מהן יכולה לחסום מכירה בפני עצמה.
מקורות: תקנון מכרזי דיור בהישג יד (מחיר למשתכן / מחיר מטרה), משרד הבינוי והשיכון, 6.8.2025 — סעיף 10.10 · קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, סעיף 4.7.8 (העברת זכויות בדיור בהישג יד) — גרסה מ-4.8.2026 · פנייה לוועדת חריגים לאישור מכירת דירה בתקופת איסור מכירה, משרד הבינוי והשיכון · טופס 2988 — הצהרה ובקשה לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, רשות המסים
מתי מתחילים לספור את 18 החודשים לפטור?
מהיום שבו הדירה הפכה לדירת מגורים — ״שבנייתה נסתיימה״ — כלומר בדירה מקבלן מיום קבלת טופס 4, ולא מיום חתימת החוזה. בדירה יד שנייה שכבר הייתה מאוכלסת שני המועדים זהים.
מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט · הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 — החישוב הליניארי המוטב
כמה מס שבח משלמים על דירה?
מי שאינו פטור משלם עד 25% על השבח הריאלי — ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה המתואם למדד, אחרי ניכוי ההוצאות המותרות (תיווך עד 2%, שכר טרחת עורך דין, שיפורים מתועדים ועוד). לדירה שנרכשה לפני 1.1.2014 חל החישוב הליניארי, שפוטר את חלק השבח שנצבר עד אותו יום.
מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט · הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 — החישוב הליניארי המוטב
כמה זמן לוקח לקבל אישור מס שבח?
רשות המסים שולחת הודעה על סכום המס בתוך 20 ימים ממסירת ההצהרה, ורשאית לבדוק את השומה העצמית ולאשרה או לקבוע שומה אחרת בתוך שמונה חודשים (סעיף 78 לחוק). אישורי המסים לרישום בטאבו ניתנים אחרי תשלום המס או אישור הפטור — לכן ההצהרה מוגשת מיד אחרי החתימה.
מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט
מה זה מס מכירה, והאם עדיין משלמים אותו?
לא. מס מכירה היה מס נפרד על מוכר זכות במקרקעין, והוא בוטל בתיקון מס׳ 61 לחוק מיסוי מקרקעין (התשס״ח-2008), בתחולה על מכירות מ-1.8.2007 ואילך. בנוסח החוק הפרק שהטיל אותו מסומן ״(בוטל)״, ושם החוק הוא היום ״חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)״ — בלי המילה ״מכירה״. המס שחל על מוכר דירה הוא מס שבח.
מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תיקון מס׳ 61), התשס״ח-2008 — ספר החוקים 2134, 18.2.2008 (אתר הכנסת) · חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט
מי לא משלם מס שבח?
בעיקר מוכר של דירת מגורים מזכה יחידה שעומד בתנאי הפטור: החזקה של 18 חודשים לפחות, אי-מכירת דירה אחרת בפטור ב-18 החודשים שקדמו, ושווי מכירה עד תקרת הפטור של 5,008,000 ₪. מעל התקרה, החלק העודף חייב במס.
מקורות: טופס 2988 — הצהרה ובקשה לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, רשות המסים · הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, רשות המסים (פורסמה 18.1.2026)
האם משלמים מס שבח על מכירת דירה ראשונה?
לא בהכרח. דירה ראשונה ויחידה נכנסת למסלול הפטור אם מתקיימים תנאיו — ובראשם תקופת החזקה של 18 חודשים לפחות מהיום שהנכס הפך לדירת מגורים.
מקורות: טופס 2988 — הצהרה ובקשה לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, רשות המסים
אילו מיסים משלמים במכירת דירה?
המוכר משלם מס שבח על הרווח הריאלי, אם אינו פטור. הקונה — לא המוכר — משלם מס רכישה. היטל השבחה, אם חל, משולם לוועדה המקומית ולא לרשות המסים, ונקבע לפי תכנית או הקלה שאושרו. מס מכירה אינו קיים מ-2007. אין ״מס מכירת דירה״ אחד — יש הצהרה אחת שמסדירה את מס השבח, ובדיקה נפרדת של היטל ההשבחה.
מקורות: טופס 2988 — הצהרה ובקשה לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, רשות המסים · חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תיקון מס׳ 61), התשס״ח-2008 — ספר החוקים 2134, 18.2.2008 (אתר הכנסת) · מינהל התכנון — מדריך להיטל השבחה ולתפקידה של הוועדה המקומית
מתי מדווחים ומתי משלמים מס שבח?
לפי סעיף 73 לחוק, המוכר מוסר הצהרה לרשות המסים בתוך 30 ימים מיום המכירה — עם פרטי העסקה, חישוב המס ובקשת הפטור אם יש. את המס שחושב משלמים בתוך 60 ימים מיום המכירה (סעיף 90א). באיחור מצטברים הפרשי הצמדה וריבית, ולכן הדיווח נעשה מיד אחרי החתימה, לא אחרי המסירה.
מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט
מה זה מס שבח לינארי?
שיטת חישוב לדירה שנרכשה לפני 1.1.2014: הרווח הריאלי נפרס באופן שווה על כל תקופת ההחזקה, החלק שמיוחס לשנים עד 1.1.2014 פטור ממס, והחלק שמ-2.1.2014 ואילך חייב במס בשיעור של עד 25%.
מקורות: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 — החישוב הליניארי המוטב
מה ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה?
שני תשלומים שונים לשני גופים שונים. מס שבח משולם לרשות המסים על הרווח במכירה. היטל השבחה משולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין עליית שווי שנוצרה מאישור תכנית או הקלה. אפשר בהחלט להתחייב בשניהם באותה עסקה.
מקורות: טופס 2988 — הצהרה ובקשה לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, רשות המסים · מינהל התכנון — מדריך להיטל השבחה ולתפקידה של הוועדה המקומית
מקורות
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תיקון מס׳ 61), התשס״ח-2008 — ספר החוקים 2134, 18.2.2008 (אתר הכנסת) נבדק
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט נבדק
- תקנון מכרזי דיור בהישג יד (מחיר למשתכן / מחיר מטרה), משרד הבינוי והשיכון, 6.8.2025 — סעיף 10.10 נבדק
- קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, סעיף 4.7.8 (העברת זכויות בדיור בהישג יד) — גרסה מ-4.8.2026 נבדק
- שאלות ותשובות — תוכניות ״דירה בהנחה״, משרד הבינוי והשיכון (עודכן 21.8.2025) נבדק
- פנייה לוועדת חריגים לאישור מכירת דירה בתקופת איסור מכירה, משרד הבינוי והשיכון נבדק
- טופס 2988 — הצהרה ובקשה לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, רשות המסים נבדק
- הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, רשות המסים (פורסמה 18.1.2026) נבדק
- הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 — החישוב הליניארי המוטב נבדק
- שומה עצמית למס שבח — סימולטור רשות המסים נבדק
- רשות המסים — הארכת המועדים למשפרי דיור, הודעה מ-25.3.2026 נבדק
- מינהל התכנון — מדריך להיטל השבחה ולתפקידה של הוועדה המקומית נבדק
אילן נדל״ן עוסק בנדל״ן, ואינו משרד ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או ייעוץ פיננסי. התוכן כאן הוא מידע כללי מתוך המקורות שלמעלה ואינו תחליף לייעוץ פרטני. סכומים ושיעורים משתנים במועדים הנקובים בגוף המדריך — לפני החלטה בעסקה, ודאו מול המקור מה תקף באותו יום.
המשך קריאה
- אישור לרשם המקרקעין — שתי התעודות שחוסמות את הרישום
- מתי אפשר למכור דירה אחרי קנייה — המדריך הממוקד
- מכירת דירה בירושה — סדר הפעולות המלא
- מוכרים ומחזיקים שוכר? העמוד הממוקד
- מכירת דירה אחרי פינוי־בינוי — רציפות המס
- מס שבח על דירת מחיר למשתכן — המדריך הממוקד
- מס רכישה — כל המדרגות
- תמ״א 38 פקעה — מה בא במקומה
- השוואת נכסים — לפני שקובעים מחיר מבוקש
- מדריכי השכונות בחיפה — לבדוק את האזור לפני שמוכרים
- ערים בצפון
- ליווי מוכרים
- ייעוץ השקעות
באיזה מצב אתם מוכרים?
המס הוא חלק אחד; סדר הפעולות תלוי במצב. לכל אחד מאלה עמוד משלו, עם המסמכים והצעד הראשון: