מכירת דירה אחרי פינוי־בינוי — הדירה החדשה, המס והתזמון

מה קרה מבחינת המס כשקיבלתם את הדירה החדשה

בעסקת פינוי־בינוי, מי שמכר ליזם את כל זכויותיו בדירת המגורים במתחם וקיבל תמורתה זכות בדירת מגורים חלופית אחת — פטור ממס על אותה מכירה, כל עוד שווי הדירה החלופית אינו עולה על ״תקרת השווי״ שבסעיף 49כב(א)(1): הגבוה מבין 150% משווי הדירה הישנה (בלי זכויות בנייה נוספות), שווי דירה של 120 מ״ר באותו מתחם, או שווי דירה בשטח של 150% מהדירה הישנה עד 200 מ״ר — בתוספת שכר דירה לתקופת הבנייה. על קבלת הדירה החלופית גם לא שולם מס רכישה (סעיף 49כד).

עלה השווי על התקרה, או שניתנה גם תמורה כספית — החלק העודף מוסה כבר אז כ״זכות נמכרת חייבת״ (סעיף 49כב(א)(2)). את מה שנקבע בשומה ההיא כדאי לאתר לפני מכירה: הוא משנה את נקודת הפתיחה של החישוב הבא.

מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט

האם יש תקופה שאסור למכור בה את הדירה החדשה?

לא מדיני המס: פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין קובע פטור ותקרות שווי — הוא אינו קובע איסור מכירה תקופתי על הדירה החלופית. ההגבלה המוכרת מדירות מחיר למשתכן — 5 שנים מטופס 4 או 7 מההגרלה — היא הוראת תקנון של אותה תוכנית סבסוד, והיא אינה חלה על דירה שקיבלתם תמורת דירה שהייתה בבעלותכם.

מה שכן יכול להגביל: הוראות בהסכם הפינוי־בינוי עצמו או מצב הרישום — בית משותף שטרם נרשם, הערות אזהרה לטובת היזם והבנק המלווה שטרם נמחקו. אלה עניינים חוזיים ורישומיים שעורך הדין בודק במסמכי העסקה הספציפית, לא כלל שבחוק.

מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט · תקנון מכרזי דיור בהישג יד (מחיר למשתכן / מחיר מטרה), משרד הבינוי והשיכון, 6.8.2025 — סעיף 10.10

כמה מס שבח יוצא — ולמה הדירה הישנה עדיין קובעת

סעיף 49כג(1), כלשונו: שווי הרכישה ויום הרכישה של יחידת המגורים החלופית ״יהיה שווי הרכישה ויום הרכישה שהיו נקבעים במכירת יחידת המגורים הנמכרת״. כלומר: מוכרים דירה חדשה, אבל השבח נמדד מהמחיר ששולם פעם על הדירה הישנה — כולל כל עליית הערך שהפטור בעסקת הפינוי־בינוי דחה.

שני דברים מרככים את המספר. הראשון — פטור דירה יחידה: מי שעומד בתנאי סעיף 49ב(2) (דירת מגורים מזכה יחידה, 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים, בלי פטור זהה ב-18 החודשים שקדמו, עד תקרת 5,008,000 ₪) אינו מגיע לחישוב כלל. איך נספרים 18 החודשים כשיום הרכישה נקבע לפי הדירה הישנה אך הבניין החדש קיבל טופס 4 כעת — שאלה שמוכרעת אצל יועץ המס על נסיבות התיק, עם סעיפים 49ב(2) ו-49כג מול העיניים.

השני — החישוב הליניארי המוטב למי שאינו פטור: בדירת מגורים מזכה, השבח מיוחס ליניארית על ציר הזמן מיום הרכישה (המקורי!) ועד המכירה — החלק שעד 1.1.2014 בשיעור אפס, והיתרה עד 25%. ככל שיום הרכישה המקורי מוקדם יותר, חלק גדול יותר מהשבח יוצא פטור — ליום רכישה ישן יש כאן יתרון, לא רק חיסרון.

מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט · הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 — החישוב הליניארי המוטב

קשישים — מסלולים נפרדים בחוק

״קשיש״ לעניין הפרק (סעיף 49יט) הוא מי שגר דרך קבע בדירה הנמכרת ובמועד שבו נחתם הסכם המכירה הראשון בבניין מלאו לו 70 והוא גר בה שנתיים רצופות לפחות — או שהוא זכאי לגמלת סיעוד; ההגדרה כוללת גם את בן הזוג. למי שעונה עליה יש מסלולים ייעודיים גם לשלב הזה: סעיף 49כב1 מאפשר למכור את הדירה החלופית לכל אדם בפטור, בתנאים המנויים בו — ובהם שהמכירה אינה לקרוב; סעיף 49כב2 פוטר ממס וממס רכישה מכירה של הזכות חזרה ליזם, אם נעשתה עד יום המכירה של הדירה הישנה.

אלה סעיפים עם תנאים מצטברים ומועדים מדויקים — התאמת המסלול לתיק ספציפי נעשית עם עורך הדין או יועץ המס, עם ההסכם מול היזם ביד.

מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט

עוד לא קיבלתם מפתח? מכירת הזכות לדירה החלופית

גם לפני טופס 4 יש לכם נכס: סעיף 49כז1 קובע שזכות ליחידת מגורים חלופית שהתקבלה תמורת הדירה הנמכרת נחשבת דירת מגורים לעניין מס רכישה (של הקונה) ומס שבח — כלומר היא נמכרת כדירה, לא כ״נייר״. בפועל מכירה בשלב הזה תלויה במסמכי העסקה — הסכמות היזם והבנק המלווה, מצב הערבויות — ובקונה שמוכן לקנות מסירה עתידית.

מהצד השיווקי, דירה על הנייר במתחם מתחדש מתומחרת מול שני שווקים במקביל: יד ראשונה מקבלן באותו אזור, ודירות קיימות בסביבה. זו בדיוק נקודת החוזק של מי שמכיר את שני הצדדים של השוק המקומי.

מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט

מה בודקים לפני שקובעים מחיר

דירה חלופית חדשה נמכרת לתוך שוק שבו קונים משווים אותה גם לדירות קבלן חדשות וגם לדירות הוותיקות שסביבה — ולפעמים לעוד דירות חלופיות מאותו פרויקט בדיוק, שיוצאות לשוק באותם חודשים. היצע בו-זמני מאותו בניין הוא גורם המחיר שהכי מתעלמים ממנו.

לכן קודם ממפים: כמה דירות מקבילות צפויות להימכר במתחם ומתי, מה נסגר בפועל בעסקאות מדווחות באזור, ואיזה יתרון יש לדירה הספציפית — קומה, כיוון, חניה, מרפסת. על הבסיס הזה נבנה תמחור, ולא על מחיר המחירון של היזם ליחידות שנותרו לו.

שאלות נפוצות

מקורות

1. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט נבדק 24 באוגוסט 2026
2. הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 — החישוב הליניארי המוטב נבדק 13 באוגוסט 2026
3. תקנון מכרזי דיור בהישג יד (מחיר למשתכן / מחיר מטרה), משרד הבינוי והשיכון, 6.8.2025 — סעיף 10.10 נבדק 17 באוגוסט 2026

אילן נדל״ן עוסק בנדל״ן, ואינו משרד ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או ייעוץ פיננסי. התוכן כאן הוא מידע כללי מתוך המקורות שלמעלה ואינו תחליף לייעוץ פרטני לנסיבות של העסקה שלכם.

המשך קריאה

• תמ״א 38 והתחדשות עירונית בחיפה — ליווי ובדיקת שלב
• מס שבח במכירת דירה — המדריך המלא
• מתי אפשר למכור דירה אחרי קנייה — כל הזמנים
• ליווי מוכרים — דרך העבודה

מצב אחר? עמוד אחר

• מכירת דירה בירושה בחיפה — מהצו ועד החתימה
• מכירת דירה מושכרת — מה קובע החוק ומה קובע התזמון
• מכירת דירה בישראל כשאתם בחו״ל — תהליך מרחוק, מסודר
• הדירה פורסמה — ולא נמכרה. האבחון לפני הפרסום הבא
• למכור ולקנות במקביל — התזמון, החלונות שבחוק, והסדר הנכון