מתי אפשר למכור דירה אחרי קנייה — ומתי המכירה פטורה ממס שבח
הזמנים שבאמת מונים — מיום איזה מסמך סופרים, וכמה זמן — לפי לשון החוק, הוראות רשות המסים ותקנון דירה בהנחה.
התשובה הקצרה
מבחינת החוק אפשר למכור דירה בכל עת אחרי הקנייה — אין תקופת החזקה מינימלית למכירה עצמה.
מה שמותנה בזמן הוא הפטור ממס שבח לדירה יחידה: המוכר צריך להיות בעל הזכות בדירה 18 חודשים לפחות מהיום שבו הפכה לדירת מגורים (בדירה מקבלן — מיום טופס 4, לא מיום החוזה), ושלא מכר דירה אחרת בפטור זהה ב-18 החודשים שקדמו. מכירה מוקדמת יותר אפשרית, אבל תחויב במס של עד 25% על השבח הריאלי.
שני מקרים סופרים אחרת: דירה שהתקבלה במתנה מקרוב (שלוש שנים אם גרתם בה, ארבע אם לא), ודירת מחיר למשתכן, שבה חל איסור מכירה של התוכנית — 5 שנים מטופס 4 או 7 שנים מההגרלה, לפי המוקדם — בנפרד מדיני המס.
מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט · הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 — החישוב הליניארי המוטב · טופס 2988 — הצהרה ובקשה לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, רשות המסים · תקנון מכרזי דיור בהישג יד (מחיר למשתכן / מחיר מטרה), משרד הבינוי והשיכון, 6.8.2025 — סעיף 10.10 · שאלות ותשובות — תוכניות ״דירה בהנחה״, משרד הבינוי והשיכון (עודכן 21.8.2025)
האם יש זמן מינימלי להחזיק דירה לפני מכירה?
אין. חוק מיסוי מקרקעין אינו אוסר מכירה בכל מועד שהוא; הוא רק קובע מתי המכירה פטורה ממס ומתי היא חייבת. מי שמוכר אחרי חודשיים משלם מס שבח על השבח הריאלי — ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה המתואם, אחרי ההוצאות המותרות — בשיעור של עד 25% (סעיף 48א(ב)(1)). כשמוכרים מהר, השבח הזה בדרך כלל קטן, ולפעמים אפסי אחרי הוצאות התיווך ועורך הדין משני הצדדים.
החלטה למכור מוקדם היא לכן חשבון, לא איסור: מה השבח בפועל, כמה מס יוצא ממנו, ומה עולה להמתין עד תום 18 החודשים.
מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט · טופס 2988 — הצהרה ובקשה לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, רשות המסים
18 חודשים — מאיזה יום סופרים?
מיום שהדירה הפכה ל״דירת מגורים״ — לפי סעיף 1 לחוק, דירה ״שבנייתה נסתיימה״. בדירה חדשה מקבלן זה יום קבלת טופס 4 (אישור האכלוס), גם אם החוזה נחתם שנתיים קודם. בדירה יד שנייה, שהייתה מאוכלסת ביום הרכישה, סופרים מיום הרכישה.
הוראת ביצוע 5/2013 של רשות המסים אומרת זאת במפורש: התקופה נמנית ״מיום שהייתה הדירה הנמכרת לדירת מגורים … קרי מיום שבנייתה נסתיימה … ולא מיום רכישתה״. התנאי הזה נוסף, לפי אותה הוראה, כדי שקונה על הנייר לא ימכור בפטור מיד עם קבלת האכלוס.
| המקרה | ממתי סופרים | כמה זמן |
|---|---|---|
| דירה יד שנייה, יחידה | מיום הרכישה (כבר דירת מגורים) | 18 חודשים |
| דירה חדשה מקבלן, יחידה | מיום טופס 4 | 18 חודשים |
| דירה שהתקבלה במתנה מקרוב וגרים בה | מיום שהחלתם לגור בה כבעלים | 3 שנים |
| דירה שהתקבלה במתנה מקרוב ולא גרים בה | מיום שנעשיתם הבעלים | 4 שנים |
| משפרי דיור — מכירת הדירה הישנה | מיום רכישת הדירה החלופית | 24 חודשים (מ-1.6.2025) |
| דירת מחיר למשתכן — איסור התוכנית | טופס 4 / ההגרלה | 5 שנים או 7 שנים, לפי המוקדם |
| דירה חלופית שהתקבלה בפינוי־בינוי | לשבח נקבעים שווי ויום הרכישה של הדירה הישנה (סעיף 49כג) | אין איסור מכירה של תוכנית |
מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט · הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 — החישוב הליניארי המוטב
קניתם דירה חדשה לפני שמכרתם את הישנה?
מי שרכש דירה חלופית לפני שמכר את הקודמת עדיין נחשב בעל דירה יחידה — לעניין מס שבח לפי סעיף 49ג(1), ולעניין מס רכישה לפי סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) — אם הדירה הישנה נמכרת בתוך התקופה. אותה תקופה חלה על שני המסים: 24 חודשים לרכישות מ-1.6.2025 ואילך, ו-18 חודשים לרכישות בין 1.6.2023 ל-31.5.2025. לרכישה מקבלן, לעניין מס הרכישה בלבד, סופרים גם 12 חודשים מהמועד החוזי למסירה — לפי המאוחר.
הוראת שעה מלחמתית שאושרה בכנסת ב-25.3.2026 דחתה את המועד למי שהתקופה שלו חלה ולו ביום אחד בין 28.2.2026 ל-31.5.2026 — עד 31.8.2026 או שלושה חודשים מעבר למועד המקורי, לפי המאוחר. מי שהתקופה שלו מאוחרת יותר אינו נהנה מהדחייה.
מקורות: רשות המסים — הארכת המועדים למשפרי דיור, הודעה מ-25.3.2026 · חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט
קיבלתם את הדירה במתנה — כמה זמן ״צינון״?
מכירת דירה שהתקבלה במתנה מקרוב פטורה ממס שבח רק אחרי תקופת צינון (סעיף 49ו): שלוש שנים מיום שהחל המוכר לגור בה דרך קבע כבעלים, או ארבע שנים מיום שנעשה בעלה אם לא גר בה. מי שקיבל את הדירה לפני גיל 18 מתחיל לספור מיום שמלאו לו 18. קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה בתוך שלוש השנים שלפני הרכישה נחשבת לפי החוק כקבלת הדירה במתנה.
מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט
דירת מחיר למשתכן — מתי מותר למכור?
כאן מגבלת הזמן היא של התוכנית, לא של המס: לפי תקנון דיור בהישג יד (6.8.2025, סעיף 10.10) והחלטת מועצת מקרקעי ישראל (סעיף 4.7.8), אסור למכור או להעביר את הדירה לצד שלישי במשך 5 שנים מיום שהותרה לאכלוס (טופס 4) או 7 שנים מיום ההגרלה — לפי המוקדם. השכרה מותרת. מכירה מוקדמת אפשרית רק באישור ועדת חריגים של משרד הבינוי והשיכון, ומכירה בלי אישור מחייבת החזר של ההנחה בתוספת הצמדה למדד.
בהגרלות 2016–2017 נקבעו 5 שנים מטופס 4 בלי חלופת 7 השנים; החלטת המועצה מחילה את הכלל הנוכחי גם על רוכשים במכרזים המוקדמים (סעיף 4.7.8(ב)), והתקנון קובע שהמועד הקובע הוא לפי ההחלטה שבתוקף ביום חתימת חוזה המכר — לכן מאמתים מול המשרד לפי החוזה. עד שהאיסור מסתיים חלפו הרבה יותר מ-18 החודשים של הפטור, כך שמי שזו דירתו היחידה עומד בדרך כלל בתנאי הזמן של המס. המדריך המלא: מס שבח על דירת מחיר למשתכן.
מקורות: תקנון מכרזי דיור בהישג יד (מחיר למשתכן / מחיר מטרה), משרד הבינוי והשיכון, 6.8.2025 — סעיף 10.10 · קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, סעיף 4.7.8 (העברת זכויות בדיור בהישג יד) — גרסה מ-4.8.2026 · שאלות ותשובות — תוכניות ״דירה בהנחה״, משרד הבינוי והשיכון (עודכן 21.8.2025) · פנייה לוועדת חריגים לאישור מכירת דירה בתקופת איסור מכירה, משרד הבינוי והשיכון
שאלות נפוצות
אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה בלי מס שבח?
לדירה יחידה — אחרי 18 חודשים מהיום שבו הפכה לדירת מגורים (טופס 4 בדירה מקבלן), ובתנאי שלא נמכרה דירה אחרת בפטור זהה ב-18 החודשים שקדמו ושהשווי עד תקרת הפטור (5,008,000 ₪, מוקפאת עד 31.12.2027).
מקורות: טופס 2988 — הצהרה ובקשה לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, רשות המסים · הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, רשות המסים (פורסמה 18.1.2026) · חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט
האם אפשר למכור דירה שנה אחרי הקנייה?
כן. המכירה תהיה חייבת במס שבח של עד 25% על השבח הריאלי, כי טרם חלפו 18 חודשים לפטור — אלא אם השבח, אחרי ניכוי הוצאות הרכישה והמכירה, קטן או אפסי.
מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט
האם אפשר למכור שתי דירות בפטור ממס שבח?
לא ברצף: תנאי הפטור לדירה יחידה הוא שהמוכר לא מכר דירת מגורים אחרת בפטור זהה ב-18 החודשים שקדמו למכירה. מי שמחזיק שתי דירות אינו ״בעל דירה יחידה״, בכפוף לחריגים שבחוק — למשל דירה חלופית שנרכשה ב-24 החודשים שקדמו למכירה.
מקורות: טופס 2988 — הצהרה ובקשה לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, רשות המסים · חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט
מתי משלמים את מס השבח אחרי המכירה?
הצהרה בתוך 30 ימים מיום המכירה (סעיף 73) ותשלום בתוך 60 ימים (סעיף 90א). הקונה מעביר מקדמה על חשבון המס — 7.5% מהתמורה — אחרי ששילם למוכר יותר מ-40% מהתמורה, אלא אם המוכר הציג אישור פטור או שומה נמוכה יותר.
מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט
תוך כמה זמן צריך למכור את הדירה הישנה כשקונים דירה חדשה?
מי שרכש דירה חלופית לפני שמכר את הקודמת שומר על מעמד ״דירה יחידה״ — לשבח ולרכישה — אם הישנה נמכרת בתוך 24 חודשים מרכישת החלופית (לרכישות מ-1.6.2025; 18 חודשים לרכישות בין 1.6.2023 ל-31.5.2025). ברכישה מקבלן, לעניין מס הרכישה בלבד, סופרים גם 12 חודשים מהמועד החוזי למסירה — לפי המאוחר.
מקורות: רשות המסים — הארכת המועדים למשפרי דיור, הודעה מ-25.3.2026 · חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט
מתי אפשר למכור דירה חדשה מקבלן בלי מס שבח?
לדירה יחידה — 18 חודשים מיום טופס 4, לא מיום חתימת החוזה: הוראת ביצוע 5/2013 קובעת שהתקופה נמנית מיום שהדירה הפכה לדירת מגורים, כלומר מגמר הבנייה. מי שקנה על הנייר וקיבל מפתח אתמול מתחיל לספור מאתמול.
מקורות: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 — החישוב הליניארי המוטב · חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט
מקורות
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט נבדק
- הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 — החישוב הליניארי המוטב נבדק
- טופס 2988 — הצהרה ובקשה לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, רשות המסים נבדק
- הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, רשות המסים (פורסמה 18.1.2026) נבדק
- רשות המסים — הארכת המועדים למשפרי דיור, הודעה מ-25.3.2026 נבדק
- תקנון מכרזי דיור בהישג יד (מחיר למשתכן / מחיר מטרה), משרד הבינוי והשיכון, 6.8.2025 — סעיף 10.10 נבדק
- קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, סעיף 4.7.8 (העברת זכויות בדיור בהישג יד) — גרסה מ-4.8.2026 נבדק
- שאלות ותשובות — תוכניות ״דירה בהנחה״, משרד הבינוי והשיכון (עודכן 21.8.2025) נבדק
- פנייה לוועדת חריגים לאישור מכירת דירה בתקופת איסור מכירה, משרד הבינוי והשיכון נבדק
אילן נדל״ן עוסק בנדל״ן, ואינו משרד ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או ייעוץ פיננסי. התוכן כאן הוא מידע כללי מתוך המקורות שלמעלה ואינו תחליף לייעוץ פרטני. סכומים ושיעורים משתנים במועדים הנקובים בגוף המדריך — לפני החלטה בעסקה, ודאו מול המקור מה תקף באותו יום.
המשך קריאה
באיזה מצב אתם מוכרים?
המס הוא חלק אחד; סדר הפעולות תלוי במצב. לכל אחד מאלה עמוד משלו, עם המסמכים והצעד הראשון: