אישור לרשם המקרקעין (אישור לטאבו) — מה עוצר את העברת הזכויות
מה בדיוק חוסם את הרישום, מי חותם על מה, מה פטור — ומה קורה למוכר שלא הודיע לעירייה על העסקה. לפי לשון החוק.
התשובה הקצרה
העברת זכויות בנכס לא נרשמת בפנקסי המקרקעין עד שמוצגות לרשם שתי תעודות — ולא אחת. הראשונה היא תעודת העירייה לפי סעיף 324 לפקודת העיריות, שמעידה שחובות בעל הנכס לעירייה בגין אותו נכס סולקו. השנייה היא תעודת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לפי סעיף 10 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, שמעידה שהיטל ההשבחה שולם או שניתנה ערובה לתשלומו.
שני גופים שונים, שני תהליכים נפרדים, ושתי תקופות המתנה שאפשר להתחיל במקביל. עסקה נתקעת בדרך כלל לא בגלל המס, אלא בגלל שאחת מהתעודות האלה הוזמנה מאוחר מדי.
רישום משכנתה הוא היוצא מן הכלל: החוק פוטר אותו במפורש משתי התעודות. הקונה שנרשמת לו משכנתה אינו צריך להמתין להן.
מקורות: פקודת העיריות (נוסח חדש) — סעיפים 324–326, נוסח מעודכן בוויקיטקסט · חוק התכנון והבניה — התוספת השלישית (הגדרת ״מימוש זכויות״ בסעיף 1; סעיף 10 — הבטחת אכיפה של תשלום ההיטל), נוסח מעודכן בוויקיטקסט
מה בדיוק חוסם את הרישום בטאבו?
סעיף 324(א) לפקודת העיריות מנוסח כאיסור על הרשם, לא כחובה על האזרח: «לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה או מי שהוא הסמיך לכך, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר – סולקו במלואם או שאין חובות כאלה.»
שלוש מילים בסעיף קובעות את היקפו. «ביחס לאותו נכס» — התעודה נוגעת לחובות שנצברו על הנכס הנמכר. «עד ליום מתן התעודה» — ולכן לתעודה יש תאריך, והיא מתיישנת: תעודה שהוצאה ונחתמה לפני חודשים אינה מכסה את התקופה שחלפה מאז. «או שאין חובות כאלה» — עצם היעדר החוב הוא עילה לתעודה, לא רק תשלום.
מקורות: פקודת העיריות (נוסח חדש) — סעיפים 324–326, נוסח מעודכן בוויקיטקסט
למה צריך שני אישורים ולא אחד?
כי מדובר בשני חובות לשני גופים. הארנונה, המים והאגרות מגיעים לעירייה. היטל ההשבחה מגיע לוועדה המקומית לתכנון ובנייה — גוף נפרד, עם תקציב נפרד, גם כשהוא יושב באותו בניין.
סעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע את החסימה המקבילה: «לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה החתומה ביד יושב ראש הועדה המקומית או ביד מי שהסמיכו לכך, המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין … או ניתנה ערובה לתשלומו, כולו או מקצתו».
שימו לב לחלופה שבסוף: החוק אינו דורש תשלום מלא בהכרח. ערובה לתשלום מספיקה גם היא. זה מה שמאפשר לסגור עסקה כשגובה ההיטל עדיין שנוי במחלוקת — משלמים את שאינו שנוי במחלוקת, מעמידים ערובה לשאר, וממשיכים להתדיין בלי להקפיא את הרישום.
| מי חותם | על מה מעידה התעודה | מקור |
|---|---|---|
| ראש העירייה, או מי שהסמיך | חובות בעל הנכס לעירייה בגין אותו נכס — ארנונה, מים, אגרות | סעיף 324(א) לפקודת העיריות |
| יושב ראש הוועדה המקומית, או מי שהסמיך | היטל השבחה ששולם, או ערובה שניתנה לתשלומו | סעיף 10(א) לתוספת השלישית |
| ראש מועצה מקומית, או מי שהסמיך | אותה תעודה, ביישוב שאינו עירייה | סעיף 21 לפקודת המועצות המקומיות |
מקורות: פקודת העיריות (נוסח חדש) — סעיפים 324–326, נוסח מעודכן בוויקיטקסט · חוק התכנון והבניה — התוספת השלישית (הגדרת ״מימוש זכויות״ בסעיף 1; סעיף 10 — הבטחת אכיפה של תשלום ההיטל), נוסח מעודכן בוויקיטקסט · פקודת המועצות המקומיות — סעיף 21 (העברת מקרקעין טעונה תעודה על תשלום חובות למועצה המקומית), נוסח מעודכן בוויקיטקסט
רישום משכנתה — צריך אישור לטאבו?
לא, ובשני החוקים במפורש. סעיף 324(ד) לפקודת העיריות: «רישום משכנתה על נכס אינו טעון הצגת תעודה כאמור בסעיף קטן (א)». סעיף 10(א1) לתוספת השלישית אומר את אותו הדבר על תעודת ההיטל. שני הסעיפים מפנים להגדרת המשכנתה שבסעיף 4 לחוק המקרקעין.
ההבחנה מעשית: רישום המשכנתה לטובת הבנק ורישום העברת הבעלות הם שתי פעולות. הראשונה אינה תלויה בתעודות; השנייה כן.
מקורות: פקודת העיריות (נוסח חדש) — סעיפים 324–326, נוסח מעודכן בוויקיטקסט · חוק התכנון והבניה — התוספת השלישית (הגדרת ״מימוש זכויות״ בסעיף 1; סעיף 10 — הבטחת אכיפה של תשלום ההיטל), נוסח מעודכן בוויקיטקסט
מה קורה אם ההעברה נרשמה בלי התעודה?
העסקה לא מתבטלת. סעיף 324(ג) קובע: «אין להשיג על העברת מקרקעין רק משום שלא נתקיימו בה הוראות סעיף קטן (א) או משום שהתעודה נמצאה פגומה».
כלומר התעודה היא תנאי לרישום, לא תנאי לתוקפה של המכירה. זו נקודה שכדאי להבין נכון לשני הכיוונים: מצד אחד, פגם בתעודה אינו נשק בידי מי שמתחרט על העסקה. מצד שני, זה לא אומר שאפשר לדלג עליה — הרשם פשוט לא ירשום.
מקורות: פקודת העיריות (נוסח חדש) — סעיפים 324–326, נוסח מעודכן בוויקיטקסט
מי מודיע לעירייה על העסקה — ולמה זה נוגע לכיס של המוכר?
המוכר, וזו חובה שלו. סעיף 326 מטיל על המוכר או המעביר או נציגיהם «למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר», וקובע את המחיר של אי-מסירתה: «כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה» שהקונה או השוכר היו חייבים בה.
התוצאה: מוכר שמסר את המפתח ולא הודיע לעירייה ממשיך לצבור ארנונה על דירה שאינה שלו. סעיף 325 הוא הצד השני של אותו מטבע — מי שחדל להיות בעלים או מחזיק «ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים», בלי לגרוע מחובו לתקופה שלפני ההודעה.
ההודעה הזו היא פעולה של דקות, והיא אחת הסיבות השכיחות לחוב מפתיע חודשים אחרי מסירה.
מקורות: פקודת העיריות (נוסח חדש) — סעיפים 324–326, נוסח מעודכן בוויקיטקסט
היטל השבחה: מה עוד הוא חוסם, חוץ מהרישום?
גם בנייה. סעיף 10(ג) לתוספת השלישית קובע שלא יוצא היתר בנייה, לא תינתן הקלה ולא יותר שימוש חורג כל עוד ההיטל — או החלק ממנו שמגיע באותה שעה — לא שולם או שלא ניתנה לו ערובה.
יש חריג מספרי אחד: לפי סעיף 10(ד), מתן היתר לשימוש חורג מהיתר למטרת עסק לא יותנה בתשלום של יותר מ-25% מההיטל המגיע באותה שעה, או בערובה העולה על אותו שיעור.
העירייה מסרבת בגלל חוב ישן — מה קבע בית המשפט העליון?
הפסק המנחה בסוגיה הזו הוא דווקא חיפאי. בעע״מ 8832/12 עיריית חיפה נ׳ יצחק סלומון בע״מ דן בית המשפט העליון, בהרכב מורחב של שבעה שופטים, בשאלה אם עירייה רשאית לסרב לתעודה לפי סעיף 324 כדי לגבות חוב ארנונה שהתיישן. בפסק הדין מ-15.4.2015 נדחה ערעור העירייה פה אחד, ונקבע «כי העירייה לא הייתה רשאית לסרב להנפיק למשיבה את התעודה שנתבקשה על ידה». העירייה חויבה ב-30,000 ש״ח הוצאות.
ההיגיון שבבסיס ההכרעה נוסח כך: «בחלוף תקופת ההתיישנות אין הרשות רשאית לדרוש את פירעון החובות שהתיישנו, כתנאי למתן אישור או תעודה». כלומר הסירוב לתעודה הוא כלי גבייה ככל כלי אחר — בית המשפט מכנה אותו «הליך גבייה פסיבי» — ולכן דיני ההתיישנות חלים עליו, בדיוק כפי שהם חלים על עיקול או על תביעה.
שתי הסתייגויות שחשוב לדעת, ושתיהן בפסק הדין עצמו. הראשונה: ההלכה נקבעה בדעת רוב כחלה «מכאן ולהבא ולא על חובות קודמים שנצברו» — כלומר היא לא נועדה לפתוח מחדש חובות שנצברו לפני אפריל 2015. השנייה: פעולת גבייה שהובאה לידיעת החייב מאפסת את מניין ההתיישנות ומתחילה אותו מחדש, כך שחוב שהעירייה טיפלה בו לאורך השנים אינו מתיישן רק מפני שהוא ישן.
מה זה אומר בפועל: חוב שנוי במחלוקת אינו בהכרח סוף הדרך, ויש הבדל גדול בין חוב שהעירייה דרשה לאורך השנים לבין חוב ששכבה עליו. זו נקודה למשפטן — כדאי להגיע אליו עם התאריכים והדרישות ביד, לא רק עם הסכום.
מקורות: עע״מ 8832/12 עיריית חיפה נ׳ יצחק סלומון בע״מ — בית המשפט העליון, הרכב מורחב של שבעה, 15.4.2015 · פקודת העיריות (נוסח חדש) — סעיפים 324–326, נוסח מעודכן בוויקיטקסט
איך זה עובד בפועל בכל עיר?
החוק זהה בכל שבע הערים. מה שנבדל הוא הדלפק: מי מנפיק, מה צריך להביא, כמה זה עולה, וכמה זמן התעודה תקפה. הפרטים שלמטה נקראו באתר של כל רשות בנפרד — לא הוסקו מעיר שכנה, ולא הועתקו מתוצאת חיפוש.
שלוש נקודות שחוזרות כמעט בכולן, וכדאי להיערך אליהן מראש: התשלום כמעט תמיד במזומן או בכרטיס אשראי בלבד — לא בהעברה בנקאית; התעודה תקפה עד סוף התקופה שבגינה שולמה הארנונה, ולא לזמן בלתי מוגבל; ובחלק מהערים יש תחנה נוספת לפני הגבייה, כמו פיקוח על הבנייה.
| הרשות | מה מפורסם באתר שלה |
|---|---|
| חיפה | התעודה ניתנת לאחר הצגת חוזה קנייה או נסח טאבו וסילוק כל החובות — ארנונה, מים ואגרות פיתוח. בקשה בטופס מקוון, בטופס PDF, בלשכת שירותי הקהל או במוקד. נדרשת אגרת אישור, שסכומה אינו מפורסם בעמוד; תשלום במזומן, באשראי או בהמחאה בנקאית. נתוני שטח הנכס נבדקים מול רישומי העירייה במסגרת הבקשה. |
| קריית ביאליק | לצד אגרת האישור נדרש תשלום היטלים, ובהם היטל שטחים ציבוריים פתוחים (שצ״פ) — חוק העזר העירוני משנת 2009 מתיר לעירייה למסור דרישת תשלום בהיטל שצ״פ עוד לפני מתן התעודה. תשלום במזומן או באשראי בלבד, במחלקת הגבייה שבאגף ההכנסות. יש להביא את פרטי המוכר והקונה, חוזה מכר מאושר בידי עורך דין ונסח טאבו מרוכז ועדכני ליום הבקשה. |
| זו העיר היחידה מבין השבע שמציינת במפורש היטל שצ״פ כתנאי לתעודה. | |
| קריית מוצקין | תשלום במזומן, בהמחאה בנקאית או באשראי, בקופת העירייה בלבד. דירות בקומה אחרונה, נכסים צמודי קרקע ונכסים באזור התעשייה מופנים לפיקוח על הבנייה עוד לפני קבלת האישור; נכסים שאינם למגורים מופנים גם לרישוי עסקים, שילוט ופינוי פסולת. פניות במייל למחלקת הגבייה. |
| העירייה מצהירה בעמוד שהיא אינה נוהגת להודיע לבעלי נכסים על חבות בהיטל השבחה, ומבקשת לברר זאת יזומה לפני כל עסקה. | |
| נשר | תוקף האישור — עד החודש שבגינו שולמה הארנונה. אגרה: 68 ₪ לבית פרטי, לעסק או למגרש, ו-34 ₪ לדירה בבית משותף, לפי תעריפים שהעמוד מציין כנכונים לינואר 2022 ועשויים להשתנות. תשלום במזומן או באשראי בלבד. העמוד מזהיר שעדכון הרישום בטאבו עשוי לקחת מספר שבועות, ולכן יש לוודא שסגירת החובות מכסה תקופה מספקת. |
| קריית ים | לא מפרסמת עמוד או טופס לתעודה. באגף הגבייה מפורסם טופס חילופי מחזיקים בנכס. יש לפנות ישירות למחלקת הגבייה. |
| קרית אתא | לא מפרסמת את ההליך. עמוד מחלקת הגבייה מפרסם שם מנהלת, טלפון, פקס, דוא״ל ושעות קבלת קהל ומענה טלפוני. |
| טירת כרמל | לא אותר עמוד תקף: קישורים פנימיים באתר העירייה מפנים חזרה לדף הבית. יש לפנות למחלקת הגבייה ישירות. |
מקורות: תעודת אישור לרשם המקרקעין (טאבו) — עיריית חיפה · קבלת תעודה לטאבו — עיריית קרית ביאליק · חילופי דיירים המחזיקים בנכס, אישור לטאבו והיטל השבחה — עיריית קריית מוצקין · בקשה לקבלת אישור (טאבו) תעודה לרשם המקרקעין — מחלקת הגבייה, עיריית נשר · טפסי אגף הגבייה — עיריית קריית ים · מחלקת הגבייה — עיריית קרית אתא
שאלות נפוצות
מה זה אישור לטאבו?
תעודה חתומה בידי ראש העירייה, או מי שהסמיך לכך, שמעידה שכל חובות בעל הנכס לעירייה ביחס לאותו נכס — עד ליום מתן התעודה — סולקו במלואם, או שאין חובות כאלה. בלעדיה הרשם לא ירשום את העברת הזכויות. זהו סעיף 324(א) לפקודת העיריות.
מקורות: פקודת העיריות (נוסח חדש) — סעיפים 324–326, נוסח מעודכן בוויקיטקסט
כמה זמן תקף אישור לטאבו?
החוק אינו נוקב בתקופת תוקף. הוא מנסח את התעודה כמעידה על החובות «עד ליום מתן התעודה», ומכאן שהיא מכסה רק עד אותו תאריך. בפועל הרשויות קושרות את התוקף לתקופת הארנונה ששולמה: עיריית נשר, למשל, כותבת במפורש שתוקף האישור הוא «עד החודש בגינו שולמה הארנונה», ומזהירה שעדכון הרישום בטאבו עשוי לקחת שבועות — כך שאישור שהוזמן מוקדם מדי עלול לפוג לפני שהרישום הושלם.
מקורות: פקודת העיריות (נוסח חדש) — סעיפים 324–326, נוסח מעודכן בוויקיטקסט · בקשה לקבלת אישור (טאבו) תעודה לרשם המקרקעין — מחלקת הגבייה, עיריית נשר
האם רישום משכנתה דורש אישור עירייה?
לא. סעיף 324(ד) לפקודת העיריות קובע במפורש שרישום משכנתה על נכס אינו טעון הצגת התעודה, וסעיף 10(א1) לתוספת השלישית קובע את אותו הדבר לגבי תעודת היטל ההשבחה. בשני הסעיפים «משכנתה» היא כמשמעותה בסעיף 4 לחוק המקרקעין.
מקורות: פקודת העיריות (נוסח חדש) — סעיפים 324–326, נוסח מעודכן בוויקיטקסט · חוק התכנון והבניה — התוספת השלישית (הגדרת ״מימוש זכויות״ בסעיף 1; סעיף 10 — הבטחת אכיפה של תשלום ההיטל), נוסח מעודכן בוויקיטקסט
מי משלם על האישור לטאבו, הקונה או המוכר?
החוק אינו מחלק את העלות בין הצדדים; הוא רק קובע שהתעודה נדרשת ושהיא מעידה על חובות בעל הנכס. מי שנושא באגרה ומי שמזמין את התעודה נקבעים בהסכם המכר. מכיוון שהתעודה מעידה על חובות המוכר, בפועל היא באחריותו.
מקורות: פקודת העיריות (נוסח חדש) — סעיפים 324–326, נוסח מעודכן בוויקיטקסט · תעודת אישור לרשם המקרקעין (טאבו) — עיריית חיפה
העירייה מסרבת להוציא אישור בגלל חוב שאני חולק עליו. מה עושים?
תלוי באיזה חוב. בהיטל השבחה החוק עצמו מציע מוצא: סעיף 10(א) לתוספת השלישית מסתפק בכך ש«ניתנה ערובה לתשלומו, כולו או מקצתו», ולכן אפשר להעמיד ערובה לחלק השנוי במחלוקת ולהמשיך להתדיין בלי לעצור את הרישום. בחוב לעירייה לפי סעיף 324 אין חלופת ערובה בלשון הסעיף — אבל יש הלכה: בעע״מ 8832/12 (עיריית חיפה, הרכב מורחב, 2015) נקבע שסירוב לתעודה הוא הליך גבייה לכל דבר, ולכן «בחלוף תקופת ההתיישנות אין הרשות רשאית לדרוש את פירעון החובות שהתיישנו, כתנאי למתן אישור או תעודה». ההלכה חלה מ-2015 ואילך, ופעולת גבייה שהובאה לידיעת החייב מאפסת את המניין. זו נקודה למשפטן, לא למתווך.
מקורות: פקודת העיריות (נוסח חדש) — סעיפים 324–326, נוסח מעודכן בוויקיטקסט · חוק התכנון והבניה — התוספת השלישית (הגדרת ״מימוש זכויות״ בסעיף 1; סעיף 10 — הבטחת אכיפה של תשלום ההיטל), נוסח מעודכן בוויקיטקסט · עע״מ 8832/12 עיריית חיפה נ׳ יצחק סלומון בע״מ — בית המשפט העליון, הרכב מורחב של שבעה, 15.4.2015
מתי כדאי להזמין את האישורים?
מוקדם ככל האפשר אחרי חתימת ההסכם, ובמקביל — לא בזה אחר זה. שתי התעודות מגיעות משני גופים שאינם תלויים זה בזה, ולכן אין סיבה להמתין לסיום האחת לפני שמתחילים בשנייה. עיכוב ברישום נובע לרוב מהזמנה מאוחרת של אחת מהן.
מקורות: פקודת העיריות (נוסח חדש) — סעיפים 324–326, נוסח מעודכן בוויקיטקסט · חוק התכנון והבניה — התוספת השלישית (הגדרת ״מימוש זכויות״ בסעיף 1; סעיף 10 — הבטחת אכיפה של תשלום ההיטל), נוסח מעודכן בוויקיטקסט
מקורות
- פקודת העיריות (נוסח חדש) — סעיפים 324–326, נוסח מעודכן בוויקיטקסט נבדק
- חוק התכנון והבניה — התוספת השלישית (הגדרת ״מימוש זכויות״ בסעיף 1; סעיף 10 — הבטחת אכיפה של תשלום ההיטל), נוסח מעודכן בוויקיטקסט נבדק
- עע״מ 8832/12 עיריית חיפה נ׳ יצחק סלומון בע״מ — בית המשפט העליון, הרכב מורחב של שבעה, 15.4.2015 נבדק
- פקודת המועצות המקומיות — סעיף 21 (העברת מקרקעין טעונה תעודה על תשלום חובות למועצה המקומית), נוסח מעודכן בוויקיטקסט נבדק
- תעודת אישור לרשם המקרקעין (טאבו) — עיריית חיפה נבדק
- קבלת תעודה לטאבו — עיריית קרית ביאליק נבדק
- חילופי דיירים המחזיקים בנכס, אישור לטאבו והיטל השבחה — עיריית קריית מוצקין נבדק
- בקשה לקבלת אישור (טאבו) תעודה לרשם המקרקעין — מחלקת הגבייה, עיריית נשר נבדק
- טפסי אגף הגבייה — עיריית קריית ים נבדק
- מחלקת הגבייה — עיריית קרית אתא נבדק
אילן נדל״ן עוסק בנדל״ן, ואינו משרד ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או ייעוץ פיננסי. התוכן כאן הוא מידע כללי מתוך המקורות שלמעלה ואינו תחליף לייעוץ פרטני. סכומים ושיעורים משתנים במועדים הנקובים בגוף המדריך — לפני החלטה בעסקה, ודאו מול המקור מה תקף באותו יום.