מס רכישה על דירה — המדרגות המלאות
המדרגות המלאות, מתוך הוראת הביצוע של רשות המסים — עם התאריך שבו כל שיעור מפסיק לחול.
התשובה הקצרה
יחיד תושב ישראל שרוכש את דירתו היחידה אינו משלם מס רכישה כלל עד שווי של 1,978,745 ₪, ומעליו משלם במדרגות של 3.5%, 5%, 8% ו-10%.
על דירה נוספת משלמים 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ₪, ו-10% מעבר לכך. תושב חוץ משלם את השיעורים האלה גם על דירה ראשונה, משום שמדרגות הדירה היחידה ניתנות בחוק ל״יחיד תושב ישראל״ בלבד.
שתי אזהרות תאריך: מדרגות הדירה היחידה מוקפאות עד 15.1.2028 ואינן מתעדכנות מדי שנה, ושיעורי 8% ו-10% הם הוראת שעה שתוקפה פג ב-31.12.2026.
מקורות: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, רשות המסים (פורסמה 18.1.2026) · הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2025 — הקפאת עדכוני הסכומים לשנות המס 2025–2027
כמה מס רכישה משלמים על דירה ראשונה?
המדרגות שלהלן חלות על יחיד תושב ישראל שהדירה הנרכשת היא דירתו היחידה. המס מחושב במדרגות: כל שקל משויך למדרגה שבה הוא נמצא, ולא כל השווי לפי המדרגה הגבוהה.
| חלק השווי (₪) | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 | 0% |
| 1,978,745 – 2,347,040 | 3.5% |
| 2,347,040 – 6,055,070 | 5% |
| 6,055,070 – 20,183,565 | 8% |
| מעל 20,183,565 | 10% |
מקורות: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, רשות המסים (פורסמה 18.1.2026)
דוגמה: מה המס על דירה יחידה ב-2,000,000 ₪?
רק 21,255 ₪ מהשווי חורגים מעל מדרגת ה-0%. עליהם משלמים 3.5% — כלומר כ-744 ₪ מס רכישה על דירה של שני מיליון שקל.
זו הנקודה שהכי מפתיעה קונים ראשונים: בטווח שסביב שני מיליון שקל, מס הרכישה כמעט אינו גורם בתקציב. ההוצאות שכן משנות שם הן ההון העצמי הנדרש, שכר טרחת עורך דין, ודמי תיווך.
מקורות: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, רשות המסים (פורסמה 18.1.2026)
מס רכישה על דירת מחיר למשתכן — לפי המחיר המוזל או לפי שווי השוק?
רוכשים בתוכנית משלמים לפי מדרגות דירה יחידה הרגילות; השאלה האמיתית היא על איזה סכום. נקודת המוצא של החוק היא ״שווי״ — הסכום הצפוי ממכירה בין מוכר מרצון לקונה מרצון — אבל אותה הגדרה (סעיף 1 לחוק) קובעת שבמכירה בכתב שבה שוכנע המנהל כי התמורה נקבעה ״בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה״, המס מחושב לפי התמורה בפועל. מחיר שנקבע במכרז ממשלתי פומבי הוא המקרה המובהק של תמורה כזו — הבסיס הוא המחיר החוזי המוזל, לא אומדן שווי שוק של הדירה.
המדרגות עצמן — כמו בכל דירה יחידה: חוזה שמתחת לתקרת המדרגה הראשונה אינו מחויב במס כלל, ומעליה המס מחושב לפי הטבלה שלמעלה (ראו הדוגמה על 2,000,000 ₪). מי שאינו ״תושב ישראל״ לעניין החוק, או שמחזיק דירה נוספת, נבחן לפי המסלולים האחרים שבעמוד. את המספר לחוזה ספציפי נותן מחשבון רשות המסים — או מחשבון עלויות הרכישה שלנו, שמריץ את אותן מדרגות.
מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט · הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, רשות המסים (פורסמה 18.1.2026)
כמה מס רכישה על דירה שנייה או שלישית?
החוק אינו מבחין בין דירה שנייה לשלישית לרביעית. כל דירה שאינה ״דירה יחידה״ נכנסת לאותן שתי מדרגות:
| חלק השווי (₪) | שיעור המס |
|---|---|
| עד 6,055,070 | 8% |
| מעל 6,055,070 | 10% |
מקורות: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, רשות המסים (פורסמה 18.1.2026)
כמה מס רכישה משלם תושב חוץ?
אין טבלת מדרגות נפרדת לתושב חוץ, ולכן החיפוש אחריה מוביל לרוב למידע שגוי. המנגנון פשוט יותר: החוק מעניק את מדרגות הדירה היחידה ל״יחיד תושב ישראל״ בלבד. מי שאינו עונה להגדרה הזו אינו נכנס למסלול הדירה היחידה, ולכן מחויב במדרגות הדירה הנוספת — 8% מהשקל הראשון ו-10% מעל 6,055,070 ₪.
חריג אחד קבוע בחוק עצמו (סעיף 9(ג1ג)(4)(ב)): מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה נעשה תושב ישראל לראשונה או תושב חוזר ותיק נחשב לעניין זה לתושב ישראל. מי שמתכנן עלייה או חזרה סביב מועד הרכישה בודק את הנקודה הזו מול יועץ מס לפני החתימה — לא אחריה.
הכלל המקביל קיים גם בצד מס השבח: בטופס ההצהרה של רשות המסים, תושב חוץ נדרש להצהיר שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, ולצרף אישור על כך.
מקורות: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, רשות המסים (פורסמה 18.1.2026) · חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט · טופס 2988 — הצהרה ובקשה לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, רשות המסים
האם מדרגות מס הרכישה מתעדכנות כל שנה?
לא, ולא נכון להיום. זו טעות נפוצה שחוזרת כמעט בכל מדריך ברשת, כי היסטורית הסכומים אכן התעדכנו מדי 16 בינואר.
במסגרת חוק ההתייעלות הכלכלית (הקפאת עדכוני מס ומס יסף), התשפ״ה-2024, הסכומים הוקפאו ואינם מתואמים בשנות המס 2025 עד 2027. משמעות מעשית: מדרגה שנראית ״ישנה״ היא ככל הנראה פשוט המדרגה התקפה.
| רכיב | מועד העדכון הבא |
|---|---|
| מדרגות דירה יחידה | 16.1.2028 (מוקפאות עד אז) |
| שיעורי 8% ו-10% לדירה נוספת | פג תוקף 31.12.2026 |
| סכומים שאינם מוקפאים (משק חקלאי, קנסות, אגרות) | 16.1.2027 |
מקורות: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2025 — הקפאת עדכוני הסכומים לשנות המס 2025–2027
מה שיעור מס הרכישה לעולה חדש?
לעולה עומדות מדרגות מוטבות משלו, מכוח תקנות מס רכישה. הן חלות על דירת מגורים יחידה, ומעל התקרה העליונה ההטבה אינה חלה כלל:
| חלק השווי (₪) | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 | 0% |
| 1,978,745 – 6,055,070 | 0.5% |
| 6,055,070 – 20,183,565 | 8% |
מקורות: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, רשות המסים (פורסמה 18.1.2026)
שאלות נפוצות
האם יש מס על רכישת דירה?
כן — מס רכישה, שמשלם הקונה. על דירה יחידה של יחיד תושב ישראל אין מס עד שווי 1,978,745 ₪, ומעליו מדרגות של 3.5% עד 10%. על דירה נוספת המס מתחיל ב-8% מהשקל הראשון.
מקורות: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, רשות המסים (פורסמה 18.1.2026)
מס רכישה על דירה יחידה לתושב חוץ — כמה?
מדרגות הדירה היחידה ניתנות בחוק ל״יחיד תושב ישראל״ בלבד. תושב חוץ מחויב לכן במדרגות הדירה הנוספת: 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל לכך, גם אם זו הדירה היחידה שלו בישראל — אלא אם בתוך שנתיים מהרכישה נעשה תושב ישראל לראשונה או תושב חוזר ותיק (סעיף 9(ג1ג)(4)(ב) לחוק).
מקורות: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, רשות המסים (פורסמה 18.1.2026) · חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט
כמה מס רכישה על דירה שלישית?
אותו שיעור כמו על דירה שנייה. החוק מבחין רק בין ״דירה יחידה״ לבין דירה שאינה יחידה, ואינו מונה את מספר הדירות מעבר לכך — 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעליו.
מקורות: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, רשות המסים (פורסמה 18.1.2026)
איך מחשבים מס רכישה במדרגות?
כל חלק מהשווי מחויב בשיעור של המדרגה שבה הוא נמצא, ולא כל השווי בשיעור הגבוה. לכן דירה יחידה ב-2,000,000 ₪ מחויבת ב-3.5% על 21,255 ₪ בלבד — החלק שחורג ממדרגת האפס.
מקורות: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, רשות המסים (פורסמה 18.1.2026)
מס רכישה מחיר למשתכן — משלמים על המחיר בחוזה או על שווי השוק?
על התמורה שבחוזה: הגדרת ״שווי״ בסעיף 1 לחוק קובעת שכאשר התמורה נקבעה בכתב, בתום לב ובלי יחסים מיוחדים בין הצדדים — היא הבסיס למס, ומחיר שנקבע במכרז ממשלתי עומד בתנאים אלה. לדירה יחידה בחוזה שמתחת לתקרת המדרגה הראשונה המשמעות היא בדרך כלל מס אפס.
מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט · הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, רשות המסים (פורסמה 18.1.2026)
מקורות
- הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, רשות המסים (פורסמה 18.1.2026) נבדק
- מחשבון מס רכישה, רשות המסים נבדק
- הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2025 — הקפאת עדכוני הסכומים לשנות המס 2025–2027 נבדק
- טופס 2988 — הצהרה ובקשה לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, רשות המסים נבדק
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט נבדק
אילן נדל״ן עוסק בנדל״ן, ואינו משרד ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או ייעוץ פיננסי. התוכן כאן הוא מידע כללי מתוך המקורות שלמעלה ואינו תחליף לייעוץ פרטני. סכומים ושיעורים משתנים במועדים הנקובים בגוף המדריך — לפני החלטה בעסקה, ודאו מול המקור מה תקף באותו יום.