מס שבח על דירת מחיר למשתכן — מתי מותר למכור, מה הקנס, וכמה מס
שתי מגבלות שנקראות בטעות בשם אחד: איסור המכירה של התוכנית, ומס השבח של החוק. כאן הן מופרדות, עם המסמכים שקובעים כל אחת.
התשובה הקצרה
לדירת מחיר למשתכן אין מסלול מס שבח מיוחד: במכירה חלים אותם כללים כמו על כל דירת מגורים — פטור לדירה יחידה אחרי 18 חודשים מטופס 4 ועד תקרה של 5,008,000 ₪, או מס של עד 25% על השבח הריאלי.
מה שמיוחד הוא איסור המכירה של התוכנית: 5 שנים מיום שהדירה הותרה לאכלוס (טופס 4) או 7 שנים מיום ההגרלה, לפי המוקדם. מכירה מוקדמת בלי אישור ועדת חריגים מחייבת החזר של ההנחה בתוספת הצמדה למדד. השכרה מותרת.
ובגלל המחיר המוזל, השבח במכירה — ההפרש בין מחיר השוק למחיר ששילמתם — גדול יותר מבדירה רגילה. למי שזו דירתו היחידה זה כמעט תמיד לא משנה, כי עד תום האיסור חלפו הרבה יותר מ-18 החודשים של הפטור.
מקורות: תקנון מכרזי דיור בהישג יד (מחיר למשתכן / מחיר מטרה), משרד הבינוי והשיכון, 6.8.2025 — סעיף 10.10 · קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, סעיף 4.7.8 (העברת זכויות בדיור בהישג יד) — גרסה מ-4.8.2026 · שאלות ותשובות — תוכניות ״דירה בהנחה״, משרד הבינוי והשיכון (עודכן 21.8.2025) · חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט · הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, רשות המסים (פורסמה 18.1.2026)
מתי אפשר למכור דירת מחיר למשתכן?
הכלל שבתוקף, כלשונו בתקנון מכרזי דיור בהישג יד של משרד הבינוי והשיכון (6.8.2025, סעיף 10.10): הזוכה מתחייב ל״איסור מכירת/העברה הדירה לצד שלישי במשך 5 שנים מהיום שבו הותרה הדירה לאכלוס (קבלת טופס 4) או 7 שנים מיום ההגרלה — לפי המוקדם״. קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (סעיף 4.7.8) מנסח זאת מהצד של הרשות — 5 שנים מקבלת תעודת גמר או 7 שנים ממועד ההגרלה, המוקדם מביניהם — ומוסיף שגם העברה ללא תמורה או בתמורה מופחתת נחשבת מכירה, ושבדירה שנמכרה שלא בהגרלה מועד ההגרלה הוא יום חתימת הסכם המכר.
בתקנוני מחיר למשתכן של 2016 ו-2017 נקבעו 5 שנים מטופס 4 בלבד, בלי חלופת 7 השנים מההגרלה. החלטת המועצה (סעיף 4.7.8(ב)) מחילה את הכלל הנוכחי גם על מי שרכש במכרזי מחיר למשתכן, מחיר מטרה ומחיר מופחת שקדמו לה — וכיוון שחלופת ההגרלה יכולה רק להקדים את השחרור, זוכה מוקדם שדירתו נמסרה באיחור עשוי להיות חופשי למכור לפני שחלפו 5 שנים מטופס 4. מנגד, התקנון קובע שהמועד הקובע הוא ״בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל שבתוקף ביום חתימת חוזה המכר״. לכן מי שזכה בהגרלות המוקדמות מאמת מול משרד הבינוי והשיכון לפי החוזה והתקנון שצורף לו, לא לפי סיכום כללי.
השכרת הדירה בתקופת האיסור מותרת — כך במפורש בשאלות ותשובות של משרד הבינוי והשיכון. משפר דיור שחתם חוזה בתוכנית אינו רשאי לרכוש דירה נוספת עד שימכור את דירתו הקיימת.
| המסלול / התקנון | תקופת איסור המכירה | המקור |
|---|---|---|
| דיור בהישג יד — תקנון 6.8.2025 (בתוקף) | 5 שנים מטופס 4 או 7 שנים מההגרלה, לפי המוקדם | תקנון סעיף 10.10; החלטות מועצה סעיף 4.7.8 |
| מחיר למשתכן — הגרלות 2016–2017 | 5 שנים מטופס 4 (החלטת המועצה מחילה עליהם גם את חלופת 7 השנים מההגרלה) | תקנוני מחיר למשתכן, סעיפים 10.9 / 10.10; החלטות מועצה סעיף 4.7.8(ב) |
| דירה שנרכשה שלא בהגרלה | סופרים מיום חתימת הסכם המכר | החלטות מועצה סעיף 4.7.8(א) |
מקורות: תקנון מכרזי דיור בהישג יד (מחיר למשתכן / מחיר מטרה), משרד הבינוי והשיכון, 6.8.2025 — סעיף 10.10 · קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, סעיף 4.7.8 (העברת זכויות בדיור בהישג יד) — גרסה מ-4.8.2026 · שאלות ותשובות — תוכניות ״דירה בהנחה״, משרד הבינוי והשיכון (עודכן 21.8.2025)
מה הקנס על מכירה לפני הזמן?
אין קנס בסכום קבוע. לפי סעיף 4.7.8(ד) להחלטות המועצה, מי שמעביר את הזכויות בתוך תקופת ההגבלה, ״מכל סיבה שהיא״, מחזיר את ההנחה שקיבל ברכישת הדירה, בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן מיום קבלת החזקה ועד יום ההחזר בפועל למשרד הבינוי והשיכון. גובה ההנחה הוא ההפרש בין מחיר השוק שנקבע לדירה במכרז למחיר ששולם — סכום שמופיע במסמכי הזכייה.
המוצא היחיד הוא אישור מראש: ועדת החריגים של משרד הבינוי והשיכון דנה בבקשות למכירה בתוך התקופה בנסיבות כמו גירושין, מצב רפואי חריג או מצב כלכלי חריג, לפי המסמכים שהיא דורשת. גם עם אישור, את מס השבח בודקים בנפרד.
מקורות: קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, סעיף 4.7.8 (העברת זכויות בדיור בהישג יד) — גרסה מ-4.8.2026 · פנייה לוועדת חריגים לאישור מכירת דירה בתקופת איסור מכירה, משרד הבינוי והשיכון
כמה מס שבח משלמים במכירת דירת מחיר למשתכן?
כמו בכל דירה: מוכר של דירת מגורים מזכה יחידה פטור אם החזיק בזכות בדירה 18 חודשים לפחות מהיום שבו הפכה לדירת מגורים — כלומר מטופס 4 — לא מכר דירה אחרת בפטור זהה ב-18 החודשים שקדמו, ושווי המכירה עד תקרת הפטור של 5,008,000 ₪ (מוקפאת עד 31.12.2027). מי שאינו פטור משלם עד 25% על השבח הריאלי, אחרי ניכוי ההוצאות שסעיף 39 מתיר.
ההבדל הפרקטי נובע ממחיר הרכישה. שווי הרכישה לצורך המס הוא המחיר המוזל ששילמתם, לא מחיר השוק ביום הקנייה; לכן במכירה במחיר שוק השבח כולל גם את ההנחה שקיבלתם. דוגמה סכמטית בלבד, לא שומה: דירה שנרכשה ב-1,200,000 ₪ במחיר למשתכן, כששווי השוק היה 1,600,000 ₪, ונמכרת אחרי שש שנים ב-2,000,000 ₪ — השבח הנומינלי 800,000 ₪, ולא 400,000 ₪ כמו בדירה שנקנתה במחיר מלא. מי שפטור אינו משלם דבר; מי שחייב משלם עד 25% על החלק הריאלי של הסכום הזה, אחרי הוצאות.
ולעניין הזמן: תקופת האיסור (5–7 שנים) ארוכה בהרבה מ-18 החודשים של הפטור, ושתיהן נספרות מאותו יום בקירוב — טופס 4. מי שממתין לתום האיסור וזו דירתו היחידה עומד בדרך כלל בתנאי הזמן; מי שמוכר באישור ועדת חריגים בתוך 18 החודשים הראשונים ישלם מס — ובנוסף יחזיר את ההנחה.
מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט · הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, רשות המסים (פורסמה 18.1.2026) · טופס 2988 — הצהרה ובקשה לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, רשות המסים
שאלות נפוצות
אחרי כמה שנים אפשר למכור דירת מחיר למשתכן?
לפי התקנון שבתוקף (6.8.2025): אחרי 5 שנים מטופס 4 או 7 שנים מההגרלה — לפי המוקדם. תקנוני 2016–2017 קבעו 5 שנים מטופס 4, והחלטת המועצה מחילה את חלופת 7 השנים גם על רוכשים מוקדמים; התקנון מפנה להחלטה שבתוקף ביום חתימת חוזה המכר — לכן מאמתים מול המשרד לפי החוזה.
מקורות: תקנון מכרזי דיור בהישג יד (מחיר למשתכן / מחיר מטרה), משרד הבינוי והשיכון, 6.8.2025 — סעיף 10.10 · קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, סעיף 4.7.8 (העברת זכויות בדיור בהישג יד) — גרסה מ-4.8.2026
האם מותר להשכיר דירת מחיר למשתכן?
כן. משרד הבינוי והשיכון קובע במפורש שאין איסור על השכרת הדירה בתקופת איסור המכירה.
מקורות: שאלות ותשובות — תוכניות ״דירה בהנחה״, משרד הבינוי והשיכון (עודכן 21.8.2025)
מה קורה אם מוכרים דירת מחיר למשתכן לפני הזמן?
בלי אישור ועדת חריגים — מחזירים את ההנחה שהתקבלה ברכישה, בתוספת הצמדה למדד מיום קבלת החזקה ועד יום ההחזר. עם אישור — מוכרים, ובודקים את מס השבח בנפרד.
מקורות: קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, סעיף 4.7.8 (העברת זכויות בדיור בהישג יד) — גרסה מ-4.8.2026 · פנייה לוועדת חריגים לאישור מכירת דירה בתקופת איסור מכירה, משרד הבינוי והשיכון
האם יש פטור ממס שבח לדירת מחיר למשתכן?
אין פטור מיוחד לתוכנית, אבל חל הפטור הרגיל לדירת מגורים מזכה יחידה — 18 חודשים מטופס 4, בלי מכירה אחרת בפטור ב-18 החודשים שקדמו, ועד תקרה של 5,008,000 ₪. מי שמוכר אחרי תום איסור המכירה וזו דירתו היחידה עומד בדרך כלל בתנאי הזמן.
מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט · הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, רשות המסים (פורסמה 18.1.2026) · טופס 2988 — הצהרה ובקשה לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, רשות המסים
מקורות
- תקנון מכרזי דיור בהישג יד (מחיר למשתכן / מחיר מטרה), משרד הבינוי והשיכון, 6.8.2025 — סעיף 10.10 נבדק
- קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, סעיף 4.7.8 (העברת זכויות בדיור בהישג יד) — גרסה מ-4.8.2026 נבדק
- שאלות ותשובות — תוכניות ״דירה בהנחה״, משרד הבינוי והשיכון (עודכן 21.8.2025) נבדק
- פנייה לוועדת חריגים לאישור מכירת דירה בתקופת איסור מכירה, משרד הבינוי והשיכון נבדק
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) — נוסח החוק המעודכן בוויקיטקסט נבדק
- הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, רשות המסים (פורסמה 18.1.2026) נבדק
- טופס 2988 — הצהרה ובקשה לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, רשות המסים נבדק
אילן נדל״ן עוסק בנדל״ן, ואינו משרד ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או ייעוץ פיננסי. התוכן כאן הוא מידע כללי מתוך המקורות שלמעלה ואינו תחליף לייעוץ פרטני. סכומים ושיעורים משתנים במועדים הנקובים בגוף המדריך — לפני החלטה בעסקה, ודאו מול המקור מה תקף באותו יום.
המשך קריאה
באיזה מצב אתם מוכרים?
המס הוא חלק אחד; סדר הפעולות תלוי במצב. לכל אחד מאלה עמוד משלו, עם המסמכים והצעד הראשון: