מכירת דירה מושכרת — מה קובע החוק ומה קובע התזמון
החוזה עם השוכר שורד את המכירה. השאלה האמיתית היא למי מוכרים — ולפי זה נבנה כל השאר.
התשובה הקצרה
דירה מושכרת אפשר למכור בכל שלב, והחוזה עם השוכר ממשיך לחול: סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה קובע שמשהוקנתה זכות השכירות, כוחה יפה כלפי כל אדם — והרוכש בא במקומו של המשכיר לעניין הזכויות והחיובים, גם אם לא ידע על החוזה.
לכן ההחלטה הראשונה היא קהל היעד: מכירה למשקיע, שעבורו שוכר טוב הוא נכס והדירה נמכרת «מניבה», או מכירה למי שירצה לגור בה — ואז מתזמנים את העסקה מול תום החוזה ותקופות ההודעה שנקבעו בו.
הצגת דירה שגרים בה דורשת את שיתוף הפעולה של השוכר. חוזה טוב מסדיר זאת מראש; כשאין סעיף כזה, מסדירים את זה בהסכמה — וזה חלק מהעבודה.
מקורות: חוק השכירות והשאילה, התשל״א-1971 — סעיף 21 (זכות השוכר כלפי צד שלישי), נוסח מעודכן בוויקיטקסט
מה קובע החוק כשמוכרים דירה מושכרת
לשון סעיף 21: «משהוקנתה זכות השכירות לשוכר, כוחה של הזכות יפה כלפי כל אדם», והמשכיר «רשאי להקנות את זכותו במושכר לאחר; עשה כן, יבוא הרוכש במקומו של המשכיר לעניין הזכויות והחיובים... גם אם הרוכש לא ידע על קיום חוזה השכירות».
המשמעות המעשית לשלושת הצדדים: השוכר ממשיך לגור לפי אותו חוזה; הקונה מקבל את הדירה עם החוזה, על זכויותיו וחובותיו; והמוכר צריך לגלות את החוזה במלואו — תקופה, אופציות, שכר דירה ובטחונות — כחלק מהעסקה, לא כהפתעה אחריה.
מקורות: חוק השכירות והשאילה, התשל״א-1971 — סעיף 21 (זכות השוכר כלפי צד שלישי), נוסח מעודכן בוויקיטקסט
שני מסלולים — ולכל אחד קונה אחר
מסלול משקיע: הדירה נמכרת עם השוכר, והחוזה הפעיל הוא חלק מהמוצר — שכר הדירה בפועל, היסטוריית תשלומים, תקופת האופציה. כאן דווקא שוכר ותיק ויציב מעלה את האטרקטיביות, והמכירה יכולה להיעשות בלי לפנות אף אחד.
מסלול מגורים: הקונה רוצה להיכנס בעצמו, ולכן העסקה מתוזמנת מול תום החוזה — מועד המסירה נקבע אחרי מועד הפינוי החוזי, עם מרווח ביטחון. ניסיון לקצר את הדרך על חשבון שוכר שמחזיק חוזה בתוקף מסתיים בעסקה תקועה, כי זכותו, כאמור, יפה גם כלפי הקונה.
הבחירה בין המסלולים נגזרת מהדירה ומהאזור: דירה שהביקוש בה הוא בעיקר משקיעים תימכר טוב עם השוכר; דירה משפחתית תמצה את מחירה מקונה שגר בה — ואז עדיף לתאם את השיווק מול לוח הזמנים של החוזה.
איך מציגים דירה שגרים בה
ביקורים מתואמים מראש בחלונות קבועים — פעם-פעמיים בשבוע בשעות מוסכמות — עדיפים על הפתעות. השוכר שותף לתהליך: דירה מסודרת בביקור משרתת גם אותו, כי היא מקצרת את התקופה שבה זרים נכנסים הביתה.
צילום מוקדם ומסודר של הדירה — פעם אחת, בתיאום — מקטין את מספר הביקורים הפיזיים: מי שמגיע לביקור כבר ראה סרטון וצילומים, ומגיע רציני. כך אנחנו מציגים נכס ממילא, וכאן זה שווה כפליים.
מס, פיקדונות ומה עובר למי
מס שבח נבחן לפי אותם כללים כמו בכל מכירה — תנאי הפטור לדירה יחידה אינם תלויים בשאלה אם הדירה מושכרת. את הצד הזה מרכזים בעמוד מס שבח במכירת דירה.
הבטחונות — פיקדון, ערבות, שטר חוב — צריכים לעבור בצורה מסודרת מהמוכר לקונה יחד עם החוזה, כך שהשוכר יידע מי מחזיק מה ומי כתובתו לתיקונים ולסיום. זה סעיף קצר בהסכם המכר, ועורך הדין מנסח אותו; לשכוח אותו זה מתכון לחיכוך משולש אחרי המסירה.
מקורות: טופס 2988 — הצהרה ובקשה לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, רשות המסים · חוק השכירות והשאילה, התשל״א-1971 — סעיף 21 (זכות השוכר כלפי צד שלישי), נוסח מעודכן בוויקיטקסט
שאלות נפוצות
האם מכירת הדירה מבטלת את חוזה השכירות?
החוזה ממשיך לחול במלואו: הרוכש נכנס בנעלי המשכיר לפי סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, גם אם לא ידע על החוזה. סיום מוקדם אפשרי רק בהסכמה עם השוכר או לפי סעיפי החוזה עצמו.
מקורות: חוק השכירות והשאילה, התשל״א-1971 — סעיף 21 (זכות השוכר כלפי צד שלישי), נוסח מעודכן בוויקיטקסט
האם השוכר חייב לאפשר להראות את הדירה לקונים?
לפי מה שנקבע בחוזה השכירות. חוזים רבים כוללים סעיף המאפשר הצגת הדירה בתקופה שלפני סיום; כשאין סעיף כזה, מסדירים את הביקורים בהסכמה עם השוכר — בחלונות קבועים ובהתראה מראש. שוכר שמרגיש שותף, לא נזק, הוא ההבדל בין שיווק חלק לתקוע.
כדאי לחכות שהשוכר יעזוב ורק אז למכור?
תלוי בקונה שאליו מכוונים: למשקיע — הדירה שווה יותר מאוישת, עם חוזה והיסטוריית תשלומים; לקונה למגורים — דירה פנויה ומוצגת היטב ממצה מחיר גבוה יותר, אבל בינתיים אין שכר דירה. את החשבון עושים על המספרים של הדירה הספציפית, לא על כלל אצבע.
מקורות
- חוק השכירות והשאילה, התשל״א-1971 — סעיף 21 (זכות השוכר כלפי צד שלישי), נוסח מעודכן בוויקיטקסט נבדק
- טופס 2988 — הצהרה ובקשה לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, רשות המסים נבדק
אילן נדל״ן עוסק בנדל״ן, ואינו משרד ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או ייעוץ פיננסי. התוכן כאן הוא מידע כללי מתוך המקורות שלמעלה ואינו תחליף לייעוץ פרטני לנסיבות של העסקה שלכם.