כמה הון עצמי צריך לדירה
המספרים עצמם מגיעים מהוראה אחת של בנק ישראל. הנה מה שהיא קובעת, ומה כבר לא נכון בה.
התשובה הקצרה
ההון העצמי הנדרש נגזר ממגבלת אחוז המימון של בנק ישראל: עד 75% מימון לדירה יחידה, עד 70% לדירה חליפית ועד 50% לדירה להשקעה — כלומר הון עצמי של 25%, 30% ו-50% בהתאמה.
לצד זה, ההחזר החודשי אינו יכול לעלות על 50% מההכנסה, ותקופת ההלוואה מוגבלת ל-30 שנה.
המגבלה הזו היא תקרה, לא זכאות. הבנק עדיין בוחן יכולת החזר, ויכול לאשר פחות.
מהו אחוז המימון המקסימלי למשכנתא?
הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל קובעת שלוש תקרות מימון, לפי סוג הדירה הנרכשת. ההון העצמי הוא פשוט המשלים ל-100%:
| סוג הדירה | מימון מקסימלי | הון עצמי מינימלי |
|---|---|---|
| דירה יחידה | 75% | 25% |
| דירה חליפית (משפרי דיור) | 70% | 30% |
| דירה להשקעה | 50% | 50% |
כמה הון עצמי צריך לדירה של 2 מיליון שקל?
לפי התקרות שלמעלה: על דירה יחידה ב-2,000,000 ₪, המשכנתא המקסימלית היא 1,500,000 ₪ וההון העצמי המינימלי הוא 500,000 ₪. עבור דירה להשקעה באותו מחיר, ההון העצמי המינימלי הוא מיליון שקל.
זו הפעלת אחוז על מחיר, ולא כל הסכום שצריך להביא לעסקה. מעליו יש להוסיף שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, עלויות מעבר, ובדירה שאינה יחידה גם מס רכישה משמעותי. בדירה יחידה בטווח הזה, לעומת זאת, מס הרכישה זניח — כ-744 ₪.
מקורות: הוראת ניהול בנקאי תקין 329 — מגבלות למתן הלוואות לדיור, בנק ישראל, גרסה [13] 06/26 (חוזר 2852, 30.6.2026) · הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, רשות המסים (פורסמה 18.1.2026)
כמה מההכנסה מותר להקצות להחזר החודשי?
ההוראה קובעת תקרה של 50% מההכנסה לשיעור ההחזר. יש גם סף ביניים שמשפיע על תמחור: הלוואה שבה ההחזר עולה על 40% מההכנסה מקבלת אצל הבנק משקל סיכון של 100%.
המשמעות המעשית ללווה: מעל 40% ההלוואה נעשית ״יקרה״ לבנק, וזה נוטה להשתקף בתנאים שמוצעים לכם. הטווח שבין 40% ל-50% הוא אפשרי, אבל הוא לא הטווח שבו מקבלים את הריבית הטובה ביותר.
| מגבלה | ערך | סעיף |
|---|---|---|
| שיעור החזר מהכנסה — מקסימום | 50% | §5 |
| החזר מעל 40% — משקל סיכון לבנק | 100% | §6 |
| חלק ההלוואה בריבית משתנה | עד 66.66% | §7 |
| תקופה לפירעון סופי | עד 30 שנה | §8 |
האם יש מגבלה על מסלול הפריים?
לא — ולא מאז ינואר 2021. ״מגבלת שליש הפריים״ עדיין מופיעה בעשרות מדריכים ברשת, אבל היא בוטלה.
חוזר 2647 של בנק ישראל ביטל את מגבלת הפריים וקבע שהשינוי חל מ-17.1.2021. מאז, הפריים הוא מסלול בריבית משתנה ככל מסלול משתנה אחר, וכפוף רק לתקרה הכללית של 66.66% מסך ההלוואה.
מקורות: חוזר 2647 — ביטול מגבלת ריבית הפריים ועדכון הוראה 329, בנק ישראל (27.12.2020; תחילה 17.1.2021) · הוראת ניהול בנקאי תקין 329 — מגבלות למתן הלוואות לדיור, בנק ישראל, גרסה [13] 06/26 (חוזר 2852, 30.6.2026)
מה המגבלה למשפרי דיור ולתושבי חוץ?
משפרי דיור נכנסים לקטגוריית ״דירה חליפית״ ותקרת המימון שלהם היא 70%.
לגבי תושבי חוץ יש פרט הגדרתי שכדאי להכיר: בהוראה 329, ההגדרות ״דירה יחידה״ ו״דירה חליפית״ חלות על ״יחיד אזרח ישראלי״, ו״תושב חוץ״ מוגדר כמי שאינו אזרח ישראלי. כלומר מי שאינו אזרח ישראלי אינו נכנס לשתי הקטגוריות המיטיבות האלה מלכתחילה.
מה זה אומר על תנאי המימון בפועל — זו שאלה לבנק המלווה, ולא משהו שנכון לקבוע כאן מראש. זו גם אחת הסיבות שרוכשים מחו״ל נכון להם להתחיל בבירור מימון לפני בחירת נכס, ולא אחריה.
שאלות נפוצות
אחוז מימון מקסימלי למשכנתא — כמה?
75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית ו-50% לדירה להשקעה, לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל.
כמה הון עצמי צריך למשכנתא לדירה ראשונה?
25% לפחות ממחיר הדירה, כמשלים לתקרת המימון של 75%. לכך יש להוסיף עלויות נלוות — עורך דין, תיווך, מעבר — שאינן ממומנות במשכנתא.
אחוז מימון משכנתא למשפרי דיור?
עד 70%, בקטגוריית ״דירה חליפית״ שבהוראה 329.
מה משך המשכנתא המקסימלי?
30 שנה לפירעון סופי, לפי סעיף 8 להוראה 329.
מקורות
- הוראת ניהול בנקאי תקין 329 — מגבלות למתן הלוואות לדיור, בנק ישראל, גרסה [13] 06/26 (חוזר 2852, 30.6.2026) נבדק
- חוזר 2647 — ביטול מגבלת ריבית הפריים ועדכון הוראה 329, בנק ישראל (27.12.2020; תחילה 17.1.2021) נבדק
- הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, רשות המסים (פורסמה 18.1.2026) נבדק
אילן נדל״ן עוסק בנדל״ן, ואינו משרד ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או ייעוץ פיננסי. התוכן כאן הוא מידע כללי מתוך המקורות שלמעלה ואינו תחליף לייעוץ פרטני. סכומים ושיעורים משתנים במועדים הנקובים בגוף המדריך — לפני החלטה בעסקה, ודאו מול המקור מה תקף באותו יום.