תמ״א 38 בחיפה — פקעה, ומה בא במקומה
התאריכים לפי מינהל התכנון, ההגנות לפי לשון החוק — ושני דברים שמסתובבים כעובדה ופשוט אינם בחוק.
התשובה הקצרה
תמ״א 38 פקעה ברמה הארצית ב-1.10.2023. במרחבי תכנון שעמדו בתנאי המועצה הארצית היא הוארכה עד 18.5.2026 לכל המאוחר, או עד אישור התכנית המחליפה — לפי המוקדם. שני המועדים חלפו.
לא נחקק חוק אחד שהחליף אותה. במקומה פועלים שני מסלולים: תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה (״חלופת שקד״), ותכניות מחליפות עירוניות שמאושרות עיר-עיר.
בפינוי-בינוי, לעומת זאת, קיים חוק ייעודי עם הגנות מפורשות לדיירים — ובראשן חובת ערבויות מצד היזם.
מקורות: מינהל התכנון — החלטות המועצה הארצית בנושא פקיעת תמ״א 38 · מינהל התכנון — דברי הסבר לתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה (חלופה לתמ״א 38) · ספר החוקים 2046 — חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס״ו-2006 (החוק המקורי; שמו שונה בתיקון מס׳ 6), הכנסת · ספר החוקים 2749 — חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס׳ 6), התשע״ח-2018, הכנסת · ספר החוקים 2933 — תיקוני חוק פינוי ובינוי במסגרת חוק התכנית הכלכלית, התשפ״ב-2021, הכנסת
האם עדיין אפשר להגיש בקשה מכוח תמ״א 38?
לא. מינהל התכנון מנסח את זה כך: ״ביום 01.10.2023 פקעה תמ״א 38, למעט באותן ועדות מקומיות אשר עמדו בתנאי המועצה הארצית. במרחבי תכנון אשר עמדו בתנאים שנקבעו בהחלטות המועצה הארצית, תחול התמ״א עד ליום 18.05.2026 או עד מועד אישור התכנית המחליפה (לפי המוקדם מביניהם).״
התאריך המאוחר מבין השניים כבר חלף. כלומר, נכון להיום אין מסלול פתוח להגשת בקשה חדשה מכוח התמ״א עצמה — בשום מרחב תכנון.
מקורות: מינהל התכנון — החלטות המועצה הארצית בנושא פקיעת תמ״א 38
מה החליף את תמ״א 38?
לא חוק אחד, אלא שני מסלולים שפועלים במקביל:
- תיקון מס׳ 139 לחוק התכנון והבנייה, התשפ״ב-2022 — ״חלופת שקד״. זהו המסלול הסטטוטורי היורש, והוא מרחיב את סמכויות הוועדות המקומיות לאשר תכניות להתחדשות בניינית.
- תכניות מחליפות — תכנית להתחדשות בניינית שכל רשות מקומית מקדמת בנפרד. הכיסוי כאן חלקי מטבעו: חלק מהערים כבר אישרו, אחרות עדיין בהליך.
מקורות: מינהל התכנון — דברי הסבר לתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה (חלופה לתמ״א 38)
מה המצב בחיפה?
בחיפה, לפי הודעת עיריית חיפה מ-4.7.2026, הוועדה המחוזית החליטה להפקיד את תכנית ההתחדשות הבניינית חפ/2666. הפקדה היא שלב סטטוטורי חשוב, אך אינה אישור סופי של התכנית.
ההמלצה המעשית לבעלי דירות בבניין שנשקל להתחדשות נגזרת מכך: לפני שחותמים על משהו, לברר מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה מה בדיוק בתוקף באותו רגע, ובאיזה מסלול הפרויקט אמור להתקדם. יזם רציני יידע לענות על זה בכתב.
דוגמה לכך שגם מקור רשמי יכול לפגר אחרי עצמו: עמוד תמ״א 38 של עיריית חיפה עדיין נושא את המשפט ״תמ״א 38 בחיפה תפוג ב-18.5.26״ — בלשון עתיד, אף שהמועד כבר חלף. כך היה בבדיקה ב-15.8.2026. זו בדיוק הסיבה לאמת סטטוס מול הוועדה, ולא להסתמך על ניסוח בעמוד אינטרנט.
מקורות: עיריית חיפה — הוועדה המחוזית החליטה להפקיד את תכנית ההתחדשות הבניינית חפ/2666 (4.7.2026) · עיריית חיפה — עמוד תמ״א 38 והתחדשות בניינית
מהו חוק עידוד מיזמי פינוי ובינוי?
חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו-2006, הוא החוק שמסדיר את היחסים בין היזם לבעלי הדירות. הוא לא עוסק בתכנון אלא בהגנה על הדיירים בשלב ההתקשרות — השלב שבו נחתמים מסמכים ועדיין אין כלום ביד.
| ההגנה | מה החוק קובע |
|---|---|
| ערבויות | הסכם שאין בו התחייבות של היזם להעמיד ערבויות להבטחת התחייבויותיו אינו ״עסקת פינוי ובינוי״ כהגדרתה בחוק |
| אסיפת דיירים ומסמך עיקרי הצעה | היזם חייב לכנס אסיפה לפני החתימה הראשונה, ולמסור מסמך עיקרי הצעה שבועיים לפחות לפניה — כולל עקרונות התמורה, הבטוחות שיוצעו וניסיונו המקצועי |
| זכות ביטול | נחתמה עסקה לפני האסיפה או לפני מסירת מסמך עיקרי ההצעה — רוב יכול לבטלה, כל עוד פחות מ-40% חתמו |
| פקיעת העסקה | ניתן לבטל אם היזם לא החתים 50% בתוך שנתיים, שלוש חמישיות בתוך ארבע שנים, או לא הגיש תכנית מפורטת בתוך ארבע וחצי |
| החתמה פוגענית | הממונה רשאי להכריז על עסקה כבטלה — למשל חתימה בשפה שהחותם אינו מבין ללא הסבר, ניצול מוגבלות, או הטעיה לגבי מספר השכנים שכבר חתמו |
| חובת גילוי | מי שפועל מטעם היזם, מקבל ממנו תמורה, או ששכרו תלוי בסגירת העסקה — חייב לגלות זאת במגע הראשון ובחוזה. הפרה מקנה לדייר עילת חזרה גם אחרי חתימה על הסכם מחייב |
| אין ויתור | התניה על הוראות החוק שאינה לטובת בעל הדירה — בטלה. כלומר סעיף בחוזה שמחליש הגנה מהחוק פשוט לא תקף |
| הגנת קשיש | בן 70 ומעלה שגר בדירה שנתיים ומעלה — חייבים להציע לו חלופות מעבר לדירת תמורה; סירובו סביר אם לא הוצעו |
מקורות: ספר החוקים 2046 — חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס״ו-2006 (החוק המקורי; שמו שונה בתיקון מס׳ 6), הכנסת · ספר החוקים 2749 — חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס׳ 6), התשע״ח-2018, הכנסת · ספר החוקים 2933 — תיקוני חוק פינוי ובינוי במסגרת חוק התכנית הכלכלית, התשפ״ב-2021, הכנסת
שני דברים שהחוק דווקא לא מחייב
שתי אמירות חוזרות על עצמן בשיחות עם דיירים ובתוכן שיווקי, ושתיהן אינן נכונות כניסוח משפטי. אנחנו מציינים אותן במפורש כי הפער הזה עולה כסף:
- ״החוק מחייב מינוי מפקח מטעם הדיירים״ — המילה ״מפקח״ אינה מופיעה בחוק פינוי ובינוי ואף לא בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות). מפקח בנייה מטעם הדיירים הוא נוהג מקובל והוא מופיע בהסכמים לדוגמה של הרשות להתחדשות עירונית — אבל הוא דבר שצריך לדרוש ולעגן בחוזה, לא משהו שמגיע אוטומטית.
- ״החוק מחייב עורך דין מטעם הדיירים על חשבון היזם״ — גם זה אינו קבוע בחוק. קיים הסכם לדוגמה של הרשות להתחדשות עירונית למתן שירותים משפטיים בפרויקטים כאלה, וזה בהחלט הבסיס לדרישה — אבל היא דרישה, לא זכות אוטומטית.
מקורות: ספר החוקים 2046 — חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס״ו-2006 (החוק המקורי; שמו שונה בתיקון מס׳ 6), הכנסת · הסכם לדוגמה למתן שירותים משפטיים בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ״א 38, הרשות להתחדשות עירונית (4.2.2021)
מהו רוב מיוחס בפינוי בינוי?
הרוב הנדרש בחוק מורכב משלושה תנאים מצטברים: שני שלישים מהדירות במקבץ, שלוש חמישיות מהדירות בכל בניין בנפרד (או שלושה מתוך ארבע או חמש דירות בבניינים קטנים), ויותר ממחצית הרכוש המשותף.
התנאי השני הוא שנשכח הכי הרבה. פרויקט יכול לעמוד בשני שלישים כלליים ועדיין להיתקע בגלל בניין בודד שלא הגיע לשלוש חמישיות.
מקורות: ספר החוקים 2046 — חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס״ו-2006 (החוק המקורי; שמו שונה בתיקון מס׳ 6), הכנסת · ספר החוקים 2933 — תיקוני חוק פינוי ובינוי במסגרת חוק התכנית הכלכלית, התשפ״ב-2021, הכנסת
למי פונים כשמשהו לא תקין?
ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית פועל הממונה על פניות הדיירים. זו הכתובת לפניה בנוגע להתנהלות יזם — לרבות טענה להחתמה פוגענית או להפרת חובת גילוי.
לפני פנייה כזו כדאי לשמור כל מסמך שנמסר, לרבות מסמך עיקרי ההצעה ומועד מסירתו. התאריכים הם לעתים קרובות מה שקובע.
מקורות: הממונה על פניות הדיירים, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית
שאלות נפוצות
האם תמ״א 38 עדיין בתוקף?
לא. תמא 38 (הכתיב המקובל: תמ״א 38) פקעה ב-1.10.2023, ובמרחבי תכנון שעמדו בתנאי המועצה הארצית — חיפה בכללם — הוארכה עד 18.5.2026 לכל המאוחר, או עד אישור התכנית המחליפה, לפי המוקדם. שני המועדים חלפו.
מקורות: מינהל התכנון — החלטות המועצה הארצית בנושא פקיעת תמ״א 38
תמ״א 38 זה פינוי בינוי?
לא. תמ״א 38 הייתה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. פינוי-בינוי הוא מסלול נפרד, שבו הבניין נהרס ונבנה מחדש, והוא מוסדר בחוק ייעודי משלו.
מקורות: מינהל התכנון — החלטות המועצה הארצית בנושא פקיעת תמ״א 38 · ספר החוקים 2046 — חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס״ו-2006 (החוק המקורי; שמו שונה בתיקון מס׳ 6), הכנסת
האם החוק מחייב את היזם להעמיד ערבויות?
כן, בפינוי-בינוי. הגדרת ״עסקת פינוי ובינוי״ בחוק כוללת התחייבות של היזם להעמיד ערבויות לטובת בעל הדירה — הסכם בלעדיהן אינו עסקת פינוי-בינוי כמשמעותה בחוק.
מהו רוב מיוחס בפינוי בינוי?
שני שלישים מהדירות במקבץ, בתוספת שלוש חמישיות מהדירות בכל בניין בנפרד ויותר ממחצית הרכוש המשותף.
מקורות: ספר החוקים 2046 — חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס״ו-2006 (החוק המקורי; שמו שונה בתיקון מס׳ 6), הכנסת · ספר החוקים 2933 — תיקוני חוק פינוי ובינוי במסגרת חוק התכנית הכלכלית, התשפ״ב-2021, הכנסת
מקורות
- מינהל התכנון — החלטות המועצה הארצית בנושא פקיעת תמ״א 38 נבדק
- מינהל התכנון — דברי הסבר לתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה (חלופה לתמ״א 38) נבדק
- עיריית חיפה — הוועדה המחוזית החליטה להפקיד את תכנית ההתחדשות הבניינית חפ/2666 (4.7.2026) נבדק
- עיריית חיפה — עמוד תמ״א 38 והתחדשות בניינית נבדק
- ספר החוקים 2046 — חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס״ו-2006 (החוק המקורי; שמו שונה בתיקון מס׳ 6), הכנסת נבדק
- ספר החוקים 2749 — חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס׳ 6), התשע״ח-2018, הכנסת נבדק
- ספר החוקים 2933 — תיקוני חוק פינוי ובינוי במסגרת חוק התכנית הכלכלית, התשפ״ב-2021, הכנסת נבדק
- הסכם לדוגמה למתן שירותים משפטיים בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ״א 38, הרשות להתחדשות עירונית (4.2.2021) נבדק
- הממונה על פניות הדיירים, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נבדק
אילן נדל״ן עוסק בנדל״ן, ואינו משרד ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או ייעוץ פיננסי. התוכן כאן הוא מידע כללי מתוך המקורות שלמעלה ואינו תחליף לייעוץ פרטני. סכומים ושיעורים משתנים במועדים הנקובים בגוף המדריך — לפני החלטה בעסקה, ודאו מול המקור מה תקף באותו יום.